ทุนใหญ่อสังหาฯ'ฮุบรายเล็ก' ตลาดโตน้อย-กำลังซื้อชะลอ

ขณะที่ยังมีความเสี่ยงด้านเงินทุนหลังเศรษฐกิจในประเทศสั่งสัญญาณชะลอตัว กดดันกำลังซื้อปีหน้า แนะ 3 ทางรอดรายเล็ก ชะลอเปิดโครงการรอฐานทุนพร้อม-ขายที่ดินให้รายใหญ่ และดึงตระกูลเก่าแบ็คดอร์

การขยายฐานธุรกิจของกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ เพื่อเสริมฐาน และต่อยอดธุรกิจ ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ กำลังก้าวเข้าสู่ยุค "Real Estate Seasons Change" อีกครั้ง นับจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

“จุดเปลี่ยน” ที่เกิดขึ้นและเห็นชัดเจนคือ จะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นบนทำเลสำคัญ สะท้อนภาพการลงทุนสู่ "เมกะเทรนด์" อสังหาริมทรัพย์ ที่กลุ่มทุนใหญ่ร่วมมือกันลงทุน ลักษณะการผสมผสานการลงทุน รับกับ “ตลาด” และ “โอกาสทางธุรกิจ” ในอนาคต ทั้ง ค้าปลีก อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัยในพื้นที่เดียวกัน

ด้วยความพร้อมทั้ง ทำเลที่ตั้ง กำลังทุน และกำลังคนที่เข้ามาเสริมจุดแข็งซึ่งกันและกัน การดึง "มืออาชีพ" ระดับโลกมาร่วมงาน และการทำตลาดที่ชัดเจน เพราะแต่ละโครงการต้องการ “ขึ้นแท่น” เป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของเมืองไทย

ตั้งแต่โครงการ "ไอคอน สยาม" บนถนนเจริญนคร มูลค่าลงทุน 5 หมื่นล้านบาท เป็นการร่วมทุนระหว่างเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) กับกลุ่มสยามพิวรรธน์ พัฒนาเป็นคอนโดหรู ศูนย์การค้า

โครงการ เดอะแกรนด์ พระราม 9 ของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ ตั้งอยู่บนเนื้อมากถึง 73 ไร่ มูลค่าลงทุนกว่าแสนล้านบาท โครงการแบงคอก มอลล์ ตัดจุดตัดถนนบางนา-ตราดกับสุขุมวิท เนื้อที่กว่า 100 ไร่ งบลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท เป็นต้น

กลุ่ม "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ถือเป็นกลุ่มที่สะท้อนภาพชัดเจน นายอนันต์ อัศวโภคิน เคยกล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องลงทุนเฉพาะที่อยู่อาศัย แต่ควรกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาฯประเภทอื่นๆ ด้วย เพราะกธุรกิจมีระยะเวลาขึ้น-ลง มีการขยายไปในธุรกิจค้าปลีก โรงแรมแ สำนักงาน ร้านจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เป็นบริษัทอันดับที่ทำกำไรสูงสุด

“แสนสิริ" ก็เป็นกลุ่มบริษัทที่มีภาพชัดเจน โดยขยายธุรกิจคอมมูนิตี้ รีเทล เป็นอีกหนึ่งธุรกิจใหม่ต่อเนื่อง จากการเปิดตัวธุรกิจโรงแรมเมื่อปีที่ผ่านมา เท่ากับช่วยส่งเสริมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของแสนสิริ และล่าสุดบริษัท ได้จับมือกับ บริษัทบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ตั้งบริษัทร่วมทุน เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า

รายใหญ่แข่งขันไม่รุนแรง

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ (SIRI) เปิดเผยว่า เกิดกระแสการปรับตัวของผู้ประกอบการกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยการควรรวมในช่วงที่ผ่านมา จากนี้ไปการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ จึงไม่มีความรุนแรงจนต้องน่ากังวล เพราะผู้ประกอบการแต่ละราย มีความเชี่ยวชาญเฉพาะสินค้า เฉพาะตลาดกันอยู่แล้ว ยกเว้นรายเล็ก ที่ต้องเผชิญกับปัญหาความเสี่ยง ทำอย่างไรให้ธุรกิจอยู่รอดได้

สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ การแข่งขันไม่น่าจะรุนแรงจนน่ากังวล แต่อาจมีการชนกันบ้างแต่ไม่รุนแรง และยังไม่นำไปสู่การแข่งขันด้านราคา จนส่งผลกระทบถึงกำไรสุทธิ

หากประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2557-2558 ยอมรับว่า เติบโตไม่มาก ปีนี้เติบโต 5% ตามการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศที่เริ่มฟื้นตัวขึ้นครึ่งปีหลัง และการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค เชื่อเศรษฐกิจยังอยู่ในระยะเสี่ยง จากปัจจัยทางการเมืองที่ยังไม่สามารถวางใจได้ว่า จะผลักดันให้เศรษฐกิจเติบโตในระยะยาว

3รายใหญ่ครองส่วนแบ่ง50%

ปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ มีส่วนแบ่งทางการตลาดรวมกัน 48-50% ของตลาดรวม สะท้อนถึงการเติบโตแข็งแกร่งมากกว่า 10 ปี และเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจในปี 2540 แล้ว โครงสร้างส่วนแบ่งทางการตลาดมีความแตกต่างกันมาก โดยก่อนปี 2540 ผู้ที่มีส่วนแบ่งการตลาดอันดับ 1 คือบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 5% เท่านั้น สะท้อนถึงการกระจายตัวของยอดขาย และจำนวนผู้เล่นที่มีจำนวนมาก

"ตอนนี้ท็อปทรี ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสนสิริ และพฤกษา ซึ่ง 3 บริษัทรวมกัน มีส่วนแบ่งทางการตลาดราว 48-50% ต่างจากเมื่อปีก่อนเกิดวิกฤต ที่รายใหญ่สุดมีส่วนแบ่งการตลาด 5% สะท้อนว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา เกิดจากการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่" นายเศรษฐา กล่าว

แนวโน้มอสังหาฯรายเล็กรอดยาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นตลาดที่หอมหวน มีผู้เล่นหน้าใหม่เกิดขึ้นอยู่เสมอ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าที่ควรติดตาม คือ มีผู้เล่นกี่รายที่อยู่รอดได้ และสร้างการเติบโตระยะยาวให้กับองค์กรได้บ้าง และจากกระแสการปรับตัวของผู้เล่นทั้งรายเล็กและรายใหญ่ เชื่อว่ามีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กจะอยู่ไม่ได้

นายเศรษฐา กล่าวอีกว่า กลยุทธ์ที่จะทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กอยู่รอดได้ คือการมีฐานทุนที่แข็งแกร่ง โดยฐานทุนดังกล่าว ควรจากเงินทุนหมุนเวียนภายใน การมีเงินสดจำนวนมาก แต่มาจากการกู้ ไม่ใช่ความแข็งแกร่งด้านฐานทุนที่แท้จริง

การจะมีฐานทุนที่แข็งแกร่งได้ ผู้ประกอบการรายเล็กต้องปรับวิธีการสร้างการเติบโต จากเดิมที่เปิดตัวหลายโครงการในเวลาใกล้กัน ก็ควรปรับวิธีการเสียใหม่ เป็นเปิดตัวทีละโครงการให้แล้วเสร็จ และนำกำไรมาใช้เป็นฐานทุนเพื่อเปิดตัวโครงการใหม่

แบงก์เริ่มกังวลปล่อยกู้รายเล็ก

"การเปิดทีละหลายโครงการ ไม่ได้การันตีว่า จะมีกำไรเข้ามามาก แต่กลายเป็นความเสี่ยงเรื่องแบรนดิ้ง เรื่องมูลค่าเพิ่ม เรื่องการบริการหลังการขาย เรื่องคุณภาพ มีความเสี่ยงสูงมากเมื่อฐานทุนไม่เพียงพอ และการกู้แบงก์ก็ไม่ใช่ทางออก เพราะตอนนี้แบงก์ ก็ไม่ชื่นชอบการให้สินเชื่อรายเล็ก แม้จะได้ดอกเบี้ยสูง แต่ความเสี่ยงแบงก์สูงเช่นกัน"

นอกจากนี้ ยังมีกลยุทธ์ขายสินทรัพย์ โครงการ หรือที่ดิน ให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งจะเป็นทางรอดให้กับผู้ประกอบการรายเล็ก เพราะนำเงินสดมาดำเนินโครงการในมือต่อได้ และช่วยลดขนาดองค์กรให้เหมาะสมกับฐานเงินทุนที่มี

การให้ตระกูลเก่าเข้ามาถือหุ้น และนำไปสู่การเข้าตลาดทางอ้อม ก็เป็นอีกหนึ่งทางรอดของผู้ประกอบการรายเล็ก จากกรณีกลุ่มบุญรอด เข้ามาซื้อหุ้นเพิ่มทุนบริษัท รสา พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ และเข้าจดทะเบียน เชื่อว่ากลยุทธ์นี้จะมีให้เห็นอีก เพราะตระกูลเก่าที่มีที่ดินอยู่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการขยายขนาดธุรกิจเดิมที่มีอยู่

ชี้ควบรวมรายใหญ่ไม่ใช่ทางออกที่ดี

นายเศรษฐา กล่าวอีกว่า ในส่วนของการควบรวมกิจการ หรือการร่วมทุนกันของผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนตัวไม่คิดว่าเป็นกลยุทธ์สร้างการเติบโตที่น่าสนใจ เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ มีความแข็งแกร่งเฉพาะด้าน เฉพาะตลาด อีกทั้งแบรนด์ก็มีความแข็งแกร่งกันอยู่แล้ว ดังนั้นการเข้าซื้อกิจการผู้ประกอบการรายเล็ก จึงไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีนัก เพราะการเข้าซื้อกิจการ จะทำให้รายใหญ่ที่เป็นผู้ซื้อมีภาระมากขึ้น

"ดีลการร่วมทุนระหว่างแสนสิริและบีทีเอส ที่เกิดขึ้นเพราะต่างฝ่ายต่างมีจุดเด่น สิ่งที่งอกเงยไม่ใช่แค่เงิน แต่เป็นโอกาสขยายโครงการไปตามทำเลดีๆ เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยหนึ่ง ที่ผลักดันให้เกิดแหล่งชุมชน และความต้องการที่อยู่อาศัย การจับมือกับบีทีเอส ทำให้แสนสิริได้เปรียบรายอื่นมาก"นายเศรษฐา กล่าว

เน้นเพิ่มมูลค่าที่ดินที่มีอยู่ในมือ

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) กล่างถึงการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบริษัท แสนสิริว่า เป้าประสงค์หลัก คือ การพัฒนาที่ดินเปล่าที่บริษัทมีอยู่ให้เพิ่มมูลค่า แม้ บีทีเอส จะมีบริษัทในเครือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ แต่เมื่อมีผู้ที่สามารถเพิ่มมูลค่าที่ดินได้มากกว่าที่บริษัทในเครือจะทำได้ ความร่วมมือกันทางธุรกิจจึงควรเกิดขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตได้อยู่ แม้จะไม่มากนัก บริษัทมีจุดเด่นเรื่องระบบขนส่งมวลชน ที่ผลักดันให้เกิดแหล่งชุมชนต่างๆ ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา เท่ากับช่วยสร้างการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ยอมรับรายย่อยโตลำบาก

สอดคล้องกับ นายกิติศักด์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาฯเปลี่ยนไป เพราะการแข่งขันสูงขึ้น กลายเป็น “ศึกของบริษัทขนาดใหญ่” ในกลุ่มอสังหาฯซึ่งแข็งแกร่งขึ้นทุกวัน ส่งผลให้ "อสังหาฯรายย่อย" ในอนาคตจะโตลำบาก เพราะหลายปัจจัยที่เอื้อประโยชน์ให้กับรายใหญ่ หรือผู้ประกอบการที่มีสายป่านทางการเงินยาวและสภาพคล่องที่ดีกว่าอสังหาฯรายเล็ก

ผู้บริโภคเองก็ให้ความเชื่อมั่นอสังหาฯรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง มีการการันตีจากโครงการหลายๆ แห่งมากกว่า ซึ่ง อสังหาฯรายเล็ก บางรายต่างต้องหาทุนเพิ่มและทางออกคือการ “รวมกิจการ” กับกลุ่มทุนต่างๆที่มีศักยภาพทางการเงินที่ดีกว่า

เทคโอเวอร์ เส้นทางโตทางลัด

ดังนั้น จึงไม่แปลกจะเห็นการไล่ซื้อกิจการอสังหาฯที่อ่อนแรงของรายใหญ่ อาทิ กลุ่มธุรกิจของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ประธาน ที.ซี.ซี.แลนด์ ไล่ซื้อบริษัท ยูนิเวนเจอร์ พ่วงด้วย บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ ถัดมาถือหุ้นใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ล่าสุดกลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน รอเพียงเจรจาซื้อหุ้นจาก บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค

ส่วนกลุ่ม “บุญรอด” ของตระกูลภิรมย์ภักดี ที่ผ่านมาได้เข้าซื้อกิจการ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ การควบรวมของกลุ่มสิงห์ครั้งนี้ ทำให้สิงห์ได้โอกาสขยายฐานธุรกิจได้มากขึ้น

"การขยับทัพของดีเวลลอปเปอร์ การแข่งขันที่สูงขึ้นปัจจุบัน อัตราความเสี่ยงที่มีมาก และปัญหาเศรษฐกิจ การเมือง ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของรายย่อย ดังนั้นจึงเลือกที่จะให้กลุ่มทุนรายใหญ่เข้ามาควบกิจการ เพื่อให้บริษัทอยู่รอดไปได้ ไม่ต้องทิ้งโครงการ หรือลอยแพพนักงาน ซึ่งเป็นทางออกสุดท้ายที่ใครๆ ก็ไม่อยากทำ"

ไม่เพียงการใช้เส้นทาง การเทคโอเวอร์เพื่อโตทางลัด แต่จากความผันผวนที่มีเกิดขึ้นในทั่วโลก ทำให้มุมมองการพัฒนาอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงไป ไม่ได้มองเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่มีการ “กระจายความเสี่ยง” ไปยังอสังหาฯประเภทอื่นๆ ด้วย เพื่อเพิ่มขนาดบริษัททั้งด้านสินทรัพย์ และรายได้ แต่เพิ่มความมั่นของกระแสรายได้ระยะยาว และลดความเสี่ยงพึ่งพารายได้จากธุรกิจใดธุรกิจหนึ่ง

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 20 ต.ค. 2557