อสังหาฯ ชง 7 ข้อ บังคับใช้ กม.ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง

โดย..สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ข้อดีของกฎหมายดังกล่าวมีหลายประการ คือ เป็นการกระจายอำนาจทางการคลังไปสู่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น สามารถบริหารจัดการรายได้ด้วยตนเอง ลดการพึ่งพางบประมาณจากรัฐบาลกลาง สามารถประมาณการรายรับได้แน่นอนจากฐานของทรัพย์สินมิใช่จากฐานของรายได้

นอกจากนี้ ก่อให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้ที่ดิน เนื่องจากผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากก็ต้องเสียภาษีมากโดยเฉพาะหากปล่อยไว้รกร้างว่างเปล่าไม่ก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ ก็ต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด ส่วนภาคประชาชนในท้องถิ่นอาจสนใจมีส่วนร่วมในการปกครองส่วนท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ หากวิเคราะห์กันตามความเป็นจริงแล้ว การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะปัจจุบันมีกฎหมายการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่อยู่แล้ว เพียงแต่ที่ผ่านมาประชาชนส่วนใหญ่ได้รับการยกเว้น เช่น เฉพาะในกรุงเทพฯ มีการกำหนดว่าในเขตเมืองผู้ที่มีที่ดินเกินกว่า 100 ตารางวา เขตชานเมืองผู้ที่มีที่ดินเกินกว่า 1 ไร่ และผู้ที่มีที่ดินเกษตรเกินกว่า 5 ไร่ ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ซึ่งในกรุงเทพฯ เป็นเรื่องยากที่จะระบุว่าพื้นที่ใด คือ เขตเมือง เขตชานเมือง ส่วนใหญ่จึงได้รับการยกเว้น แต่สำหรับผู้ดำเนินธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานต่างๆ ล้วนต้องเสียภาษีโรงเรือน

อิสระ กล่าวว่า จากการประเมินข้อดีของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ถือว่ามีหลักการที่ดี แต่ยังมีช่องว่างในหลายประเด็น ซึ่งหากในยุค คสช. จะรื้อฟื้นกลับมาใหม่ ควรทำให้เนื้อหาของกฎหมายมีความสมบูรณ์มากขึ้น โดยมีข้อเสนอด้วยกัน 7 แนวทาง คือ

1. ควรมีช่วงเวลาสำหรับการยกเว้น หรือทยอยการจัดเก็บสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเดิมซึ่งไม่เคยเสียภาษี โรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่

2. กฎหมายควรยืดหยุ่น เปิดกว้างให้ท้องถิ่นใช้เป็นเครื่องมือส่งเสริม หรือชะลอการเติบโตของท้องถิ่นนั้นๆ ได้ เช่น อนุญาตให้ปรับลดการจัดเก็บภาษีเพื่อดึงดูดการลงทุน หรือปรับเพิ่มเพื่อชะลอการลงทุนในพื้นที่นั้นให้น้อยลง จากข้อจำกัดของกฎหมายปัจจุบันให้ปรับเพิ่มได้อย่างเดียว

3. ท้องถิ่นใดซึ่งมีนโยบายในการอนุรักษ์พื้นที่เพื่อเกษตรกรรม หรือสิ่งแวดล้อม เช่น บางกระเจ้า จะมีอัตราการพัฒนาตํ่า และจัดเก็บรายได้ได้ตํ่า รัฐควรมีมาตรการ สนับสนุนเป็นกรณีพิเศษ

4. กรณีสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร หรือนิคมอุตสาหกรรม ควรยกเว้นส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทางเท้า สวนสาธารณะ เพราะสาธารณูปโภคที่ยังอยู่ในความดูแลผู้ประกอบการ จะได้รับการดูแลโดยไม่สามารถเก็บค่าบำรุงรักษาจากผู้อยู่อาศัยได้ (ก่อนจัดตั้งนิติบุคคล)

5. เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ควรมีมาตรการในการลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะ ผู้อยู่อาศัยในโครงการเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลางเพื่อดูสาธารณูปโภคในโครงการเอง แต่หากโครงการจัดสรรใดได้ยกสาธารณูปโภคต่างๆ ให้เป็นสาธารณะประโยชน์แล้ว ผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรก็ควรต้องเสียภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน

6. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการสันทนาการ เพื่อการศึกษา ควรมีอัตราที่แตกต่างกับอาคารเพื่อพาณิชยกรรมอื่นๆ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล สนามกีฬา สวนสนุก ฯลฯ เพราะหากดูตามกฎหมายแล้ว ไม่ได้มีแยกย่อยว่ากลุ่มอาคารดังกล่าวเข้าข่ายใด ซึ่งอาจจะต้องอยู่ในข่ายอัตราภาษีทั่วไปเหมือนอาคารเชิงพาณิชย์

7. หากมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ และเจ้าของทรัพย์สินต้องจ่ายภาษีอยู่แล้ว ก็ควรทบทวนโครงสร้างภาษีและค่าใช้จ่ายทุกประเภทที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนมือการซื้อขาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (จากราคาซื้อขาย) ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 2% (ของราคาประเมิน) ภาษีเงินได้อีก 2-10% (ขึ้นอยู่กับฐานภาษีและจำนวนปีที่ถือครอง) 

ตามหลักการแล้วต้องยอมรับว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ เป็นเรื่องที่ดี แต่หากหน่วยงานมีความจริงจังที่จะผลักดันให้เกิดขึ้นจริง ก็ควรมีข้อกำหนดที่ชัดเจนและสอดคล้องกับความเป็นจริง มิเช่นนั้นจะซํ้ารอยกฎหมายอีกหลายฉบับที่ประกาศออกมาแล้วก็ใช้งานจริงไม่ได้