ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯเผย "สาเหตุที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงและลดลง"

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุ ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง เพราะสาธารณูปโภคเป็นสำคัญ โดยเฉพาะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก

จากการวิจัยราคาที่ดินต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ศ.2537 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในรอบ 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2555) ราคาที่ดินบางบริเวณขึ้นสูงมาก แต่บางบริเวณกลับตก นักลงทุนจึงพึงเรียนรู้สาเหตุและลักษณะการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
พื้นที่ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ :
 อันดับ 1 ถนนสุขุมวิท บริเวณอาคารไทม์สแควร์ (I3-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 500,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,300,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.6 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 2 ถนนวิทยุ (I2-5) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 550,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,300,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.4 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการพัฒนาโครงการธุรกิจอย่างเข้มข้นต่อเนื่องในพื้นที่นี้
อันดับ 3 ถนนสุขุมวิท 21 (I3-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 360,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 800,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.2 เท่าของราคาเดิม เช่นเดียวกันเป็นเพราะการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 4 ถนนสุขุมวิท บริเวณสถานีขนส่งเอกมัย (I3-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 340,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 750,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.2 เท่าของราคาเดิม ผิดกับบริเวณถนนพระรามที่ 4 กล้วยน้ำไท ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นน้อยมาก เพราะไม่มีรถไฟฟ้า
อันดับ 5 บริเวณสยามสแควร์ (I2-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 700,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,500,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.1 เท่าของราคาเดิม เพราะเป็นศูนย์รวมรถไฟฟ้า BTS และมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ต่อเนื่อง
อันดับ 6 ถนนสุขุมวิท 62 บางจาก (G3-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 170,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 350,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.1 เท่าของราคาเดิม เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS ทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดมากมาย
อันดับ 7 ถนนอโศกดินแดง (I1-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 160,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 320,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม อันเป็นผลจากการพัฒนาที่ดินอย่างเข้มข้นบริเวณถนนรัชดาภิเษก
อันดับ 8 ถนนพญาไท (I2-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 350,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 700,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากการที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นนี้ เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าโดยตรง
อันดับ 9 ถนนสาทร (I4-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 550,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,100,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม เนื่องจากตั้งอยู่ใจกลางเมือง และมีรถไฟฟ้าในบริเวณใกล้เคียง
อันดับ 10 ถนนพหลโยธินช่วงต้น (I1-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินเพียง 300,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 600,000 บาทต่อตารางวา หรือกลายเป็น 2.0 เท่าของราคาเดิม ซึ่งก็เช่นเดียวกัน เป็นผลจากรถไฟฟ้าโดยตรง

ในทางตรงกันข้าม พื้นที่ที่ราคาที่ดินลด มีที่สำคัญดังนี้ :
อันดับ 1 ถนนเลียบคลอง 15 กม.ที่ 5 (A6-4) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 3,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 2,500 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 71% ของราคาเดิม เพราะขาดสาธารณูปโภคใหญ่ ๆ ในพื้นที่
อันดับ 2 ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร (A1-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 5,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 4,600 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 84% ของราคาเดิม เพราะมีการกำหนดห้ามก่อสร้างในบริเวณนี้ ทำให้ราคาที่ดินถูกจำกัดไว้
อันดับ 3 เขตหนอกจอก (E4-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 11,300 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 10,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 88% ของราคาเดิม เพราะห่างไกลความเจริญในใจกลางเมือง
อันดับ 4 ถนนปทุมธานี สามโคก กม.16 (N7-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 10,000 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 9,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 90% ของราคาเดิม เพราะห่างไกลความเจริญ และยังมีพื้นที่อื่นพัฒนาอีกมาก
อันดับ 5 ถนนลำต้อยติ่ง (E5-2) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 5,300 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 5,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 94% ของราคาเดิม เพราะสาธารณูปโภคมีจำกัด
อันดับ 6 ถนนทองสัมฤทธิ์ (E5-3) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 10,000 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 9,500 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 95% ของราคาเดิม เพราะขาดสาธารณูปโภคใหญ่ ๆ ในพื้นที่
อันดับ 7 บางปู (H7-1) มีราคาเมื่อ พ.ศ.2550 เป็นเงินถึง 11,500 บาทต่อตารางวา ลงลงเหลือเพียง 11,000 บาทต่อตารางวา หรือเหลือเพียง 96% ของราคาเดิม เพราะเป็นพื้นที่ ๆ ไม่มีกิจกรรมใด ๆ ในช่วงที่ผ่านมา
ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าการก่อสร้างสาธารณูปโภค โดยเฉพาะทางด่วน รถไฟฟ้า จะเป็นตัวแปรสำคัญ และหากลงทุนด้วยการวางแผนที่ดีเพียงพอ จะทำให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อผู้ลงทุน รัฐบาล ประชาชน และสังคมโดยรวม

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์  8 ม.ค. 56