บี้ภาษีที่ดิน 32 ล้านโฉนด ตะลึงพลิกที่หมื่นล้านปลูกมะนาว

เลื่อนเก็บภาษีที่ดินป่วน สำรวจ 32 ล้านโฉนดไม่ทัน 4 เดือน เร่งเชื่อมข้อมูลสรรพากร-ประปา-ไฟฟ้า ปิดช่องเลี่ยงภาษี กทม.ลุยตรวจรายแปลง พบเศรษฐีพลิกที่หมื่น ล.กลางกรุงปลูกมะนาว แห่ตั้ง บ.ทำเกษตร คนอยู่คอนโดฯต้องแจงยิบ

แม้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 13 มี.ค. 2562 ให้การจัดเก็บภาษีมีผลวันที่ 1 ม.ค. 2563 โดยผู้ถือครองที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ต้องยื่นชำระภาษีภายในเดือน เม.ย. 2563 จะถูกเลื่อนระยะเวลาออกไป 4 เดือน เป็นภายในเดือน ส.ค. 2563 เนื่องจากกระทรวงมหาดไทย รอให้กฎหมายลำดับรอง 8 ฉบับประกาศบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) บางส่วน จากทั้งหมดทั่วประเทศ 7,852 แห่ง ได้เริ่มทยอยส่งแบบใบแจ้งรายการข้อมูล บัญชีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทางไปรษณีย์ถึงเจ้าของหรือผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ และให้เจ้าของหรือผู้ถือครองที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ยื่นคำร้องแก้ไขรายการที่ผิดพลาดคลาดเคลื่อนภายใน 15 วัน ปรากฏว่ามีผู้ต้องการเข้ายื่นคำร้องขอแก้ไขรายการข้อมูลจำนวนมาก

ทั้งนี้ อปท.ทั้งกรุงเทพมหานคร (กทม.) เมืองพัทยา เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดเก็บภาษีเกรงว่า การสำรวจ จัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ทั่วประเทศจำนวนมหาศาล อาจดำเนินการไม่ทันระยะเวลา 4 เดือนที่ขยายออกไป จะขอความร่วมมือจากหน่วยงานภาครัฐ รัฐวิสาหกิจที่เกี่ยวข้องเชื่อมโยงข้อมูล การใช้ประโยชน์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง สำหรับนำไปคิดคำนวณอัตราภาษี ให้ตรงตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้ข้อมูลเป็นปัจจุบันให้มากที่สุด

ขณะเดียวกัน ช่วงเวลาที่ท้องถิ่นต้องจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยิ่งงวดเข้ามาเรื่อย ๆ กลุ่มเศรษฐี แลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินโดยเฉพาะใน กทม. หัวเมืองหลัก เมืองรอง ยิ่งเคลื่อนไหวปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน อย่างการนำที่ดินมูลค่าสูง ๆ ทำเลกลางเมือง ที่เคยปล่อยเป็นที่รกร้างว่างเปล่ามาทำการเกษตร การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทนิติบุคคลทำไร่ ทำนา ปศุสัตว์ ฯลฯ

เช็กสรรพากร-ข้อมูลใช้ไฟ-น้ำ

แหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทยเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากที่ อปท.ทั้ง 7.8 พันแห่ง มีหน้าที่ต้องสำรวจจัดทำข้อมูลแปลงรูปที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก อย่างโฉนดที่ดินมีอยู่กว่า 32 ล้านแปลง กับสิ่งปลูกสร้างไม่ว่าจะเป็นอาคารบ้านเรือน ตึกสูง ออฟฟิศ คอนโดฯ โรงแรม ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้า สถานศึกษา ภัตตาคาร ร้านอาหาร สถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ลานกีฬา ท่าเทียบเรือ ตลาดสด ฯลฯ อีกนับร้อยล้านพันล้านรายการภายในเวลาที่มีจำกัด ซึ่งจะให้ครบถ้วนสมบูรณ์ถือเป็นเรื่องยากจึงเตรียมเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ อปท.เชื่อมโยงข้อมูลกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

อาทิ ข้อมูลทะเบียนราษฎร จากกรมการปกครอง ข้อมูลภาษีจากกรมสรรพากร ข้อมูลการใช้น้ำ ไฟฟ้า จากการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) การประปานครหลวง (กปน.) การประปาส่วนภูมิภาค (กปภ.) รวมทั้งแผนที่ดาวเทียมของสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (GISTDA) ฯลฯ ซึ่งจะช่วยให้ อปท.มีข้อมูลเป็นปัจจุบันว่า ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างแต่ละรายการเป็นอย่างไร เช่น ใช้อยู่อาศัย ทำการเกษตร เชิงพาณิชย์ หรือปล่อยรกร้างว่างเปล่า เป็นต้น ทำให้ข้อมูลที่ได้คลาดเคลื่อนน้อยที่สุด ช่วยป้องกันกรณีเจ้าของผู้ถือครองจะหลบเลี่ยง หรือแจ้งการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ตรงตามความเป็นจริง

กทม.ทุ่ม 500 ล้านจ้างสำรวจ

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่กระทรวงมหาดไทยเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินฯออกไป จากเดิมต้องแจ้งแบบประเมินในเดือน ก.พ. และชำระในเดือน เม.ย. 2563 เป็นแจ้งแบบเดือน มิ.ย. และชำระเดือน ส.ค. 2563 เนื่องจากมีปัญหาอุปสรรคในการปฏิบัติ เช่น การสำรวจข้อมูล การออกกฎหมายลูกมารองรับแนวทางปฏิบัติ เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่และมีรายละเอียดค่อนข้างมาก ต้องใช้เวลาการในการตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วนถูกต้อง ทำให้ท้องถิ่นเตรียมข้อมูลไม่ทัน เหมือนกรณีกรมธนารักษ์จัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ไม่ทัน และเลื่อนประกาศใช้ไปเป็นวันที่ 1 ม.ค. 2564 จึงต้องใช้ราคาประเมินฉบับปัจจุบันมาเป็นฐานในการคำนวณภาษี

“ในส่วนของ กทม.ยังสำรวจไม่เต็มพื้นที่ เพราะเจ้าหน้าที่ไม่เพียงพอ จะต้องจ้างเอกชนสำรวจข้อมูลและทำแผนที่ภาษี วงเงิน 510 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ จะเริ่มได้ในต้นปีหน้า ใช้เวลา 7 เดือน เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำมากขึ้น จากปัจจุบันที่จากการสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใน กทม. มีที่ดินทั้งหมด 2,080,000 แปลง ส่วนจำนวนบ้านตามทะเบียนราษฎรราว 2,890,000 หลัง”

กทม.แจ้งให้ขอตรวจสอบข้อมูล

แหล่งข่าวกล่าวว่า เพื่อให้การดำเนินการสอดรับกับแผนการจัดเก็บภาษี โดยไม่ต้องรอผลสำรวจให้แล้วเสร็จ กทม.จะดำเนินการคู่ขนานกันไป โดยเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต ได้ประกาศบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และบัญชีรายการห้องชุด และจัดส่งข้อมูลที่เกี่ยวข้องให้กับผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบแล้ว กรณีที่ผู้เสียภาษีเห็นว่าบัญชีรายชื่อดังกล่าวไม่ถูกต้อง สามารถยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไขให้ถูกต้องภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

“หนังสือดังกล่าวเป็นการตรวจสอบข้อมูลว่าถูกต้องหรือไม่ เช่น โฉนด ประเภทการใช้ประโยชน์ จำนวน ขนาดของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด ก่อนทำการประเมินและเรียกเก็บภาษี เพราะรายละเอียดมีเยอะ จึงต้องให้ประชาชนทักท้วง หากไม่ถูกต้องก็ให้แย้งไปที่สำนักงานเขต เพื่อสำรวจที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด จากนั้นจะจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และบัญชีรายการห้องชุด สำหรับใช้ในการชำระภาษีต่อไป”

คอนโดฯป่วนทั้งเจ้าของ-เจ้าหน้าที่

ยอมรับว่าในส่วนของรายการห้องชุดในคอนโดฯ ที่ กทม.ให้ประชาชนมาแจ้งรายละเอียดที่สำนักงานเขต อาจสร้างความยุ่งยากและทำให้เจ้าของหรือผู้ถือครองห้องชุดวิตกกังวล เพราะแม้แต่เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องก็เจอปัญหา เนื่องจากข้อมูลบางส่วนอาจไม่ตรงกับข้อเท็จจริง เช่น ขนาดพื้นที่ห้องชุด จะไม่ตรงกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อ เนื่องจากกรมธนารักษ์จะไม่นำพื้นที่ระเบียงมาคำนวณรวมด้วย นอกจากนี้ กรณีทำเครื่องหมายแสดงถึงการใช้ประโยชน์ในช่องที่ระบุว่า ใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น ๆ สาเหตุมาจาก กทม.ไม่มีข้อมูลว่า ห้องชุดนั้น ๆ ซื้อมาเพื่อการใด จึงต้องการให้เจ้าของไปแจ้งข้อมูลที่ชัดเจน เช่น เป็นบ้านหลังแรก หรือหลังที่ 2 อยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า เป็นต้น เนื่องจากอัตราการเสียภาษีจะไม่เท่ากัน ส่วนการปล่อยเช่า การหาข้อมูลค่อนข้างยาก ยกเว้นจะมีหลักฐาน แต่หากพบจะต้องจ่ายภาษีในอัตราใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์

แปลงทำเลทองเป็นที่เกษตร

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า จากที่ได้รับรายงานจากสำนักงานเขตหลายเขตมีข้อมูลว่า ปัญหาที่พบอีกส่วนหนึ่ง คือ เจ้าของที่ดินใน กทม.หลายรายพยายามปรับเปลี่ยนลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลทองที่มูลค่าสูง ๆ ซึ่งตามหลักเกณฑ์จะเสียภาษีในอัตราที่สูงตามไปด้วย แต่ต้องการเสียภาษีในอัตราที่ต่ำที่สุด โดยเฉพาะการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เดิมเป็นที่รกร้างว่างเปล่า เนื่องจากกรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่า อัตราเพดานภาษีจะอยู่ที่ 1.2% ปรับเพิ่มปีละ 0.3% ทุก 3 ปี ที่ผ่านมาจึงมีเจ้าของที่ดินนำที่ดินดังกล่าวมาแปลงสภาพเป็นที่ดินเกษตรกรรม เพื่อให้เสียอัตราภาษีที่ถูกกว่า ที่อัตราเพดานภาษีอยู่ที่ 0.15%

อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะต้องทำเกษตร อย่างปลูกพืชมากน้อยแค่ไหนจึงจะตีความได้ว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ต้องรอกระทรวงมหาดไทยออกกฎหมายลูก หรือแนวทางปฏิบัติ มิฉะนั้น จะมีปัญหาหรือทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำ เพราะในพื้นที่กรุงเทพฯ แลนด์ลอร์ดหลายรายมีที่ดินเปล่าในมือ

ผุดสวนมะนาวที่หมื่น ล.กลางกรุง

นอกจากนี้ กทม.พบว่าจากการสำรวจพบที่ดินเปล่าใจกลางเมืองผืนใหญ่ ขนาด 24 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษก และติดทางขึ้นลงรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งเป็นที่ดินของกลุ่มแหลมทองค้าสัตว์ ใกล้กับที่ดินของ นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร ผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลกรุงเทพ เนื้อที่ 28 ไร่ ซึ่งแปลงของ นพ.พงษ์ศักดิ์ ก่อนหน้านี้เคยให้ บจ.ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เป็นตัวแทนขายที่ดินให้เมื่อปี 2561 ปัจจุบันมีการปลูกต้นไม้

ล่าสุดที่ดินแปลงของกลุ่มแหลมทองค้าสัตว์ได้มีการล้อมรั้ว และปรับพื้นที่ใหม่ จากการสอบถามผู้อยู่อาศัยในละแวกนั้นระบุว่า ได้มีการปลูกต้นมะนาวร่วม 4,000 ต้น แต่มีข้อมูลว่าปัจจุบันที่ดินแปลงดังกล่าวยังไม่มีการซื้อขาย เนื่องจากตั้งราคาขายสูงเฉียด 1 หมื่นล้านบาท ทั้ง 2 แปลง

ส่วนกรณีที่เจ้าของที่ดินเกือบ 30 ไร่ นำที่ดินปลูกต้นมะนาว เพื่อต้องการจะเสียภาษีในประเภทเกษตรกรรม ตามกฎหมายใหม่ หากที่ดินมีมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะเสียภาษีที่ 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท ที่ 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท 0.07% และมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 0.1% แต่หากเป็นบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้น อปท.ละไม่เกิน 50 ล้านบาท

ตระกูลดังแห่ตั้งบริษัททำนา-สวน

ขณะเดียวกัน ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจพบว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา กลุ่มตระกูลดัง แลนด์ลอร์ด นักธุรกิจ เศรษฐีที่ดิน มีความเคลื่อนไหวในการบริหารจัดการที่ดิน ด้วยการตั้งบริษัทเพื่อประกอบกิจการทำไร่ ทำนา ทำสวน ทำกิจกรรมทางการเกษตร รวมถึงการให้เช่าที่ดิน การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก อาทิ ตระกูลโอสถานุเคราะห์ เจ้าของกลุ่มบริษัทพรีเมียร์ มาร์เก็ตติ้ง ตั้ง บจ.เอส.เอส.เรียล (สวนหลวง) และ บจ.เอส.เอส.เรียล (หลังสวน) เพื่อให้เช่าซื้อขายอสังหาฯ และสิ่งก่อสร้างอาคาร บ้านเรือน อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด คอนโดฯตระกูลศรีเฟื่องฟุ้งจดทะเบียนตั้งบริษัทให้เช่าและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในนาม บจ.บี วี เอส แลนด์ และ บจ.บี วี เอส เอสเตท ดร.ชัชวิน-คุณหญิงดารณี เจริญรัชต์ภาคย์ นักธุรกิจชื่อดัง ตั้ง บจ.เทอร์รา เวนเจอร์ และ บจ.เทอร์รา เวสท์ เพื่อให้เช่าที่ดินและอสังหาฯทุกประเภท นายไชย ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บจ.ไทยประกันชีวิต ตั้ง บจ.ทรัพย์มีสุข ให้เช่าอสังหาฯ

“เศรษฐีภูธร” ไม่ตกขบวน

ขณะที่ตระกูลแพทยานันท์ กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของ บมจ.เจ้าพระยามหานคร บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ตั้งบริษัทใหม่ 3 บริษัท คือ บจ.ทีเอ็มเอวัน บจ.ทีเอ็มเอทู และ บจ.ทีเอ็มเอทรี เพื่อประกอบกิจการค้า เลี้ยงสัตว์ ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการเกษตร ตระกูลสันติวัฒนา เจ้าของกิจการน้ำมันพืช “คิง” ตั้ง บจ.สันติ ร่วมใจ เพื่อประกอบกิจการให้เช่าที่ดิน ทำสวน ทำไร่ ตระกูลสัจจาไชยนนท์ ที่เดิมทำกิจการค้าไม้ ในชื่อ บจ.สยามเฮงหมง ตั้ง บจ.สัจจไพศาล เพื่อประกอบกิจการทางด้านการเกษตร ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการประมง และเพาะปลูกพืชต่าง ๆ และ บจ.สัจจรุ่งโรจน์ ประกอบกิจการทางด้านเกษตรกรรม ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการประมง และเพาะปลูกพืชผลต่าง ๆ นายเจริญพร สุจินตะบัณฑิต กรรมการและผู้บริหาร สภาหอการค้าไทย-จีน เจ้าของ บจ.พรชัย อิควิปเมนท์ ตั้ง บจ.วิโปซาโต ประกอบกิจการทำนา ทำสวน ทำไร่เช่นกัน

นอกจากนี้พบว่า นักธุรกิจและเจ้าของแลนด์ลอร์ดในหลาย ๆ จังหวัด อาทิ นครราชสีมา เชียงใหม่ สมุทรสาคร นนทบุรี กาญจนบุรี ได้ทยอยตั้งบริษัทขึ้นมา โดยระบุวัตถุประสงค์ว่า ประกอบกิจการให้เช่าที่ดินเพื่อทำตลาดทุกประเภท, ให้เช่าที่ดินสำหรับทำตลาดนัด-ตลาดสด, ให้เช่าที่ดินว่างเปล่า, ให้เช่าที่ดินเพื่อการเกษตร, ให้เช่าพื้นที่สำหรับตากแห้ง ลานข้าวเปลือก ข้าว ข้าวโพด มัน มันสำปะหลัง และมีหลายบริษัทที่ระบุในวัตถุประสงค์การตั้งบริษัทว่า เพื่อประกอบกิจการทำนา ทำสวน ทำไร่

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 15 ธ.ค. 2562