อสังหาขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตร รับมือภาษีใหม่บังคับใช้ปี"62 ชี้กลุ่มทุนใหญ่ได้เปรียบ

รัฐบาล คสช.ดีเดย์บังคับใช้ "พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์" 1 มกราคม 62 "พฤกษา-อนันดา" เอามือลูบคางรอช้อนซื้อที่ดินแปลงเด็ด ชี้กลุ่มทุนใหญ่-บิ๊กแบรนด์ทุนหนาได้เปรียบกว้านซื้อที่ดินตุน แนะรัฐระหว่างรออีก 2 ปี ทำโมเดลนำร่องทดลองจัดเก็บเปรียบเทียบรายได้ภาษีของเดิม-ของใหม่ "W พร็อพเพอร์ตี้" งัดทีเด็ดขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตรไว้กับท้องถิ่น สำหรับขอหลักฐานเสียภาษีเกษตรกร

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ความคืบหน้าในการเตรียมบังคับใช้กฎหมายใหม่เกิดขึ้นจากมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) เมื่อวันที่ 21 มีนาคมที่ผ่านมา ให้ความเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ (Property Tax) เพื่อมาทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินกับกฎหมายภาษีบำรุงท้องที่ หลังจากนั้นในทางปฏิบัติ คาดว่ามีผลบังคับใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562 จึงเป็นโอกาสสำรวจความเคลื่อนไหววงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อปรับตัวรองรับกฎหมายใหม่

พฤกษา-อนันดารอช้อนซื้อ

นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มพฤกษาแวลูบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า พฤกษาฯน่าจะเป็นดีเวลอปเปอร์ที่จัดซื้อที่ดินมากที่สุดในเมืองไทย แต่ละปีจัดซื้อ 100 แปลง มูลค่า 1-2 หมื่นล้านบาท ดังนั้นเมื่อมีความชัดเจนว่ากฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ในเวลาที่แน่นอน มองว่าเป็นผลบวกเพราะมีแรงกดดันให้เจ้าของที่ดินตัดสินใจขายที่ดินมากขึ้น ในกรณีที่ไม่ต้องการรับภาระภาษีที่ดินเปล่าที่สูงถึงปีละ 2-5%

อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่มีความจำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินสะสมในมือ เนื่องจากสามารถบริหารจัดการให้รอบธุรกิจหมุนได้เร็ว โดยมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในส่วนคอนโดฯเมื่อจัดซื้อที่ดินแล้ว ภายในเดือนที่ 8 เริ่มเปิดขาย และในเดือนที่ 10 เริ่มโอน ถ้าเป็นโครงการแนวราบรอบธุรกิจยิ่งเร็วขึ้นไปอีก ภายใน 2 เดือนสามารถเปิดขายได้แล้ว

"พฤกษาฯเราไม่ได้ทำแลนด์แบงก์ เพราะส่วนใหญ่พัฒนาโครงการค่อนข้างเร็ว ประกอบกับนโยบายภาษีที่ดินฯ รัฐบาล คสช.ผลักดัน 1-2 ปีที่ผ่านมา ทำให้เจ้าของที่ดินเริ่มตื่นตัวและเตรียมตัวระดับหนึ่งแล้ว ความวิตกกังวลอาจไม่มากเท่าไหร่ในตอนนี้ แต่ก็เป็นโอกาสของผู้ประกอบการ อาจทำให้การปล่อยที่ดินบางแปลงดีขึ้น"

สอดคล้องกับ นายเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการลงทุน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โมเดลธุรกิจของอนันดาฯมีคอนเซ็ปต์ Just in Time Developer ซื้อที่ดินและพร้อมเปิดขายโครงการโดยไม่มีนโยบายสะสมแลนด์แบงก์แต่อย่างใด

"การบังคับใช้จริงภายใน 2 ปี น่าจะเป็นผลกระทบทางบวกต่อบริษัทมากกว่า เพราะเพิ่มโอกาสซื้อที่ดินในทำเลที่ดี ราคาเหมาะสม โดยเฉพาะที่ดินเจ้าของรายย่อย ถ้าอยู่ในทำเลไพรมแอเรียภาระภาษีสูงมาก อาจไม่ต้องการจ่ายภาษีก็จะเลือกตัดสินใจขายออกมา"

ทุนใหญ่-บิ๊กแบรนด์มือเปิบ

นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการบริษัท เฉลิมนคร จำกัด เจ้าของโครงการบ้านสถาพร เปิดเผยว่า การรับรู้ว่ารัฐบาลต้องการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินฯ มีต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คนที่มีทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดินเปล่าซึ่งมีอัตราภาษีสูงกว่าประเภทอื่น ๆ เตรียมตัวเตรียมใจระดับหนึ่ง และพยายามบริหารจัดการที่ดินในมือตัวเอง อย่างน้อยทำให้วงการนายหน้าค้าที่ดินมีวัตถุดิบมาเสนอขายมากขึ้นกว่าปกติเล็กน้อย

"ทุกวันนี้บริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นไม่ได้ซื้อแลนด์แบงก์เก็บไว้ส่วนใหญ่เท่าที่สังเกตว่าซื้อที่ดินแล้วทำโครงการทันทีสิ่งที่เห็นคือไม่ได้สะสมที่ดินและไม่ได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาก ๆ เนื่องจากบริษัทต้องการเน้นบริหารสภาพคล่องเงินสด จึงจำเป็นต้องปิดการขายในเวลาระยะสั้นที่สุด และข้อดีคือไม่ถูกกดดันจากกฎระเบียบตลาดหุ้น ซึ่งในอดีตเคยบังคับให้ซื้อแลนด์แบงก์รอพัฒนา 5 ปี ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการสูงมาก ตอนนี้ไม่มีแล้ว"

นายสุนทรมองด้วยว่า สถานการณ์หลังจากนี้มีแนวโน้มกลุ่มทุนใหญ่จะถือครองที่ดินได้มากขึ้น จากการปล่อยที่ดินของผู้ดีเก่า-ตระกูลดัง รวมทั้งกลุ่มทุนใหญ่ยอมจ่ายภาษีรายปีได้ เพราะทราบดีว่าภาระภาษียังน้อยกว่าการปรับขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะทำเลย่านซีบีดีหรือย่านใจกลางเมือง

แนะรัฐทำโมเดลทดลอง

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาษีที่ดินฯจะถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปี 2475 กับภาษีบำรุงท้องที่ ปี 2508 ทาง 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เซ็นลงนามเห็นด้วยกับการบังคับใช้กฎหมายนี้ มองว่าหลักการเป็นธรรม เพิ่มการมีส่วนร่วมให้กับท้องถิ่น เพราะรายได้จัดเก็บเป็นรายได้ให้กับการคลังท้องถิ่น

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่รัฐบาลยังไม่ได้บังคับทันทีในปีนี้ปีหน้า มีข้อเสนอรัฐบาล คสช.ควรจัดทำโมเดลของจริง โดยเลือกพื้นที่เป็นตัวแทนครบทุกกลุ่ม เช่น เขตสีลมในพื้นที่เศรษฐกิจ เขตบางแค เขตหนองจอก ย่านสมุทรปราการที่มีโรงงานตั้งอยู่เยอะ ต่างจังหวัดที่มีการทำนาปลูกพืชไร่ เป็นต้น

"เป็นสิ่งที่รัฐบาลควรทำเป็นโมเดลท้องถิ่นจัดเก็บ เปรียบเทียบภาษีปัจจุบันรายได้ต่อปีเท่าไหร่ ถ้าภาษีใหม่จะเก็บอัตราเท่าไหร่ เพราะรัฐบาลตั้งเป้ารายได้ไว้สูง ภาษีเดิมมีรายได้จัดเก็บ 2 หมื่นล้าน ภาษีที่ดินฯรัฐคาดหวังจะมีรายได้ภาษีเพิ่มเป็น 6 หมื่นล้าน"

ขึ้นทะเบียนให้เกษตรกรเช่า

นายวิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการ บริษัท ดับเบิลยู พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ W Property เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทมีแลนด์แบงก์รอการพัฒนาแปลงใหญ่ 1,200 ไร่ บนถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี กับที่ดิน 15 ไร่ และ 19 ไร่ บริเวณเขาเต่า หัวหิน การที่รัฐบาลเตรียมบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินฯ บริษัทเตรียมตัวรองรับไว้เรียบร้อยแล้ว โดยแปลงที่มีศักยภาพก็จะนำมาพัฒนาโครงการ

ขณะเดียวกัน ที่ดินแปลงใหญ่มากไม่มีนโยบายตัดขายออกไป แต่บริหารจัดการให้มีภาระภาษีน้อยที่สุด นั่นคือต้องทำเป็นที่ดินการเกษตร ซึ่งมี 2 รูปแบบคือ เจ้าของที่ดินเป็นเกษตรกรเอง กับให้เช่าเพื่อทำเกษตร วิธีการคือต้องไปขึ้นทะเบียนที่ดินว่ามีวัตถุประสงค์ทำเกษตร โดยแจ้งกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เป็นต้นสังกัดแปลงที่ดินตั้งอยู่ และต้องมีการทำสัญญาเช่ากับเกษตรกรชัดเจน เป็นหลักฐานยืนยันกับท้องถิ่น จังหวัด รวมทั้งกระทรวงเกษตรและสหกรณ์

"ผมกลัวคนส่วนใหญ่คิดว่าไม่อยากเสียภาษีแพงแล้วคิดจะปลูกผลไม้ดอกไม้ก็พอแล้วไม่ไปลงทะเบียนอีกหน่อยก็โดนภาษีอยู่ดีเพราะฉะนั้น ขอแนะนำให้ทำเป็นทางการ เพราะมีสัญญาชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้เป็นเกษตรกรใช้ประโยชน์ แต่เป็นเกษตรกรโดยชาวบ้าน ต้องแจ้งให้สหกรณ์การเกษตรในพื้นที่ทราบเพื่อเอาฐานภาษีของเกษตรกร ไม่ยาก แต่ต้องทำให้เป็นเรื่องเป็นราว" นายวิชัยกล่าว

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 30 มี.ค. 2560