ที่ดินแปลงใหญ่เปลี่ยนมือ ทุนหน้าใหม่รุกคืบอสังหาฯไทย

ในรอบหลายปีที่ผ่านมา การเจรจาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ในเขตกรุงเทพฯ แทบไม่เกิดขึ้นเลย เนื่องจากอาจติดปัญหาตกลงราคากันไม่ได้ รวมไปถึงกลุ่มพันธมิตรที่จะเข้ามาร่วมลงทุน แต่ในปีนี้จะเห็นความเคลื่อนไหวของการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

แหล่งข่าวจากวงการที่ดิน เปิดเผยว่า ตั้งแต่เดือน พ.ย. 2558 มีการเจรจาซื้อที่ดินแปลงใหญ่เกิดขึ้น 3 ราย คือ ที่ดินแปลงใหญ่ย่านถนนรัชดาภิเษก เนื้อที่กว่า 30 ไร่ ซึ่งเป็นเต็นท์รถเช่าของกลุ่มโชคชัยปัญจทรัพย์ ราคากว่า 9,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 6.81 แสนบาท/ตารางวา ซื้อโดย นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร อดีตผู้ถือหุ้นใหญ่กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ และได้เริ่มเตรียมแผนเพื่อการพัฒนาโครงการแล้ว

ที่ดินอีกแปลงอยู่บริเวณถนนพหลโยธิน บริเวณโครงการบางกอกโดมเดิม อยู่ตรงข้ามแดนเนรมิต เนื้อที่เกือบ 40 ไร่ ปัจจุบันกลุ่มบีทีเอสกับจีแลนด์ได้ชนะประมูลที่ดินแปลงดังกล่าวมา แต่มีกระแสข่าวว่าฝั่งจีแลนด์อาจจะมีการแบ่งขายให้กลุ่มบีทีเอสกับแสนสิริพัฒนาโครงการ และที่ดินบางส่วนจีแลนด์ต้องการจะเก็บไว้เพื่อพัฒนาเอง ขณะเดียวกันยังมีที่ดินแปลงใหญ่ย่านถนนกรุงเทพกรีฑาของกลุ่มบางกอกแลนด์ เนื้อที่ 700 ไร่ มีกระแสข่าวว่าอยู่ระหว่างการเจรจาของกลุ่มธุรกิจน้ำเมาไม่เป็นช้าง ก็สิงห์ ที่เตรียมซื้อไปในราคา 8,000 ล้านบาท

การซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ๆ คราวนี้จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้งของธุรกิจอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ จากผู้เล่นทุนหนาหน้าใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในมือบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่มีส่วนแบ่งตลาด 70% หรือมากกว่า 2 แสนล้านบาท จากมูลค่าตลาดรวม 4 แสนล้านบาท

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การเข้ามารุกตลาดอสังหาฯ ของกลุ่มทุนใหญ่จากอุตสาหกรรมอื่น อาจไม่ใช่เรื่องใหม่ในปีนี้ เพราะกลุ่มทุนเหล่านี้ประกาศแผนมาสัก 1-2 ปีแล้ว แต่ปีนี้จะเห็นภาพโครงการที่เป็นรูปเป็นร่างขึ้น ซึ่งนับจากนี้ผู้เล่นในธุรกิจและความต้องการกำลังจะเปลี่ยนไป จากเดิมมีเพียงผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่พัฒนาเฉพาะที่อยู่อาศัยขยับกินส่วนแบ่งตลาดรายกลาง รายเล็ก แต่ต่อไปจะมีกลุ่มทุนใหญ่เข้ามาชนกับรายใหญ่รายเดิม หรืออาจจะชนกับโครงการของรายกลาง รายเล็กในบางพื้นที่ด้วย

“ปีที่ผ่านมากลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี บุกตลาดบ้านแนวราบหนักมากผ่านโกลเด้นแลนด์ที่ไปเทกโอเวอร์มา มีผลให้ตลาดบ้านแนวราบในปีที่แล้วขยายตัวโดยปริยาย และในปีนี้ก็จะยังบุกหนักต่อเนื่องจากแผนที่ประกาศไว้” ประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้ กลุ่มทุนขนาดใหญ่จะมีพัฒนาอสังหาฯ ที่หลากหลายครบทุกรูปแบบทั้งโรงแรม ค้าปลีก และโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ จะเป็นมิกซ์ยูสมากขึ้นด้วย เช่น โครงการไอคอนสยามที่มีทั้งโรงแรม ห้างสรรพสินค้า และคอนโดมิเนียม หรือกลุ่มเซ็นทรัล ที่มีแผนว่าการพัฒนาศูนย์การค้าในอนาคตนอกจากจะมีอาคารสำนักงาน ยังมีคอนโดด้วย เป็นแนวคิด 1 ศูนย์การค้า 1 คอนโดมิ ซึ่งอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะเห็นภาพชัดเจนมากขึ้น

โปรดักต์อสังหาฯ จะมีความซับซ้อนมากขึ้น เช่น จากการที่กลุ่มทุนหนามีอาวุธครบมือ และรอวันนำทุกอย่างที่มีมาขมวดอยู่ในโครงการเดียวกัน เป็นผลให้แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นรายเดิมในวงการอสังหาฯ ยังต้องปรับตัว สะท้อนได้จากกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เริ่มพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น ทั้งโรงแรม ค้าปลีก และมีธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจหลัก

“ผู้เล่นเปลี่ยน อุตสาหกรรมเปลี่ยน ผู้ซื้อก็เปลี่ยนเช่นกัน เพราะจะไม่ใช่ผู้ซื้อคนไทยเท่านั้นแล้ว จะมีผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วย ซึ่งเป็นผลทั้งจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี และการที่กลุ่มทุนหลายรายร่วมทุนกับต่างชาติ ทั้งจีน ญี่ปุ่น กลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้ก็จะดึงฐานลูกค้าชาติตัวเองเข้ามาด้วย” ประเสริฐ กล่าว

ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ นับจากนี้ไม่ใช่แค่ใหญ่ชนใหญ่อีกแล้ว แต่จะเป็นใหญ่ชนยักษ์ทุนหนาจากธุรกิจอื่น เช่น กลุ่มเบียร์ช้าง กลุ่มเบียร์สิงห์ กลุ่มซีพีเอ็น ซึ่งมีความเคลื่อนไหวในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ชัดเจน ต่อจากนี้ไปการแข่งขันจะดุเดือดยิ่งขึ้น และทำให้ผู้เล่นในตลาดจะต้องปรับตัว โดยบริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับพันธมิตรทั้งไทยและต่างประเทศ เพื่อร่วมทุนตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมาพัฒนาโครงการใน 3 ธุรกิจหลัก คือ คอนโด โรงแรม และรีเทล คาดว่าจะสรุปผลการเจรจาได้ภายในครึ่งปีแรกนี้

ทั้งนี้ ในเบื้องต้นกำลังเจรจากับนักลงทุนรายใหญ่จากประเทศญี่ปุ่นที่ทำธุรกิจอสังหาฯ และรถไฟฟ้า ส่วนกลุ่มผู้นักลงทุนในเมืองไทยกำลังเจรจาเพื่อทำธุรกิจค้าปลี ก ได้แก่ เอสเอฟ เดอะมอลล์ และเซ็นทรัล ซึ่งมีแผนจะเปิดตัวที่ศรีราชา รามอินทรา และรัชดาภิเษก จะเริ่มลงทุนก่อสร้างภายในปีนี้ สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดจะทำในนามกลุ่มแกรนด์ แอสเสท ตอนนี้กำลังเจรจาซื้อที่ดิน 2 แปลงในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี

ด้าน อลัน หลิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ฮาริสัน ผู้ดำเนินธุรกิจตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ กล่าวว่า ขณะนี้มีกลุ่มทุนจากจีนประมาณ 7-8 ราย เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการในไทย คือ 1.ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง สนใจในการลงทุนงานโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐบาลกำลังเร่งผลักดันให้ออกมา 2.ร่วมมือกับกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ ไทยทั้งขนาดกลางและเล็กใช้เงินลงทุนตั้งแต่ 1,000-5,000 ล้านบาท 3.เข้ามาในรูปแบบของกองทุนการเงิน ที่จะเข้ามาหาผลตอบแทน และ 4.เข้ามาลงทุนผลิตวัสดุก่อสร้างที่มีความพร้อมทั้งทางด้านเทคโนโลยีและเงินทุน คาดว่าจะมีการลงทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท 

สำหรับ พื้นที่การลงทุนหลักๆ คือ กรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก อาทิ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น ผลตอบแทนที่กลุมนักลงทุนจีนต้องการในการลงทุนโครงการค้าปลีกประมาณ 8-10% โรงแรม 7% อสังหาฯ เพื่อขาย เช่น คอนโด 10-15%

ด้าน อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจัยเรื่องการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี จะเริ่มเห็นการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ ไทย นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดอย่างชัดเจนในอีก 2 ปี จะไม่มีผู้เล่นเป็นหน้าคนไทยล้วนๆ ผู้ซื้อก็มีหลากหลายทั้งคนไทยและต่างชาติ เพราะตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดถือว่าไม่แพงถ้าเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน และเมืองไทยอยู่อาศัยง่าย ทำให้ต่างชาตินิยมมาอยู่อาศัย

ตลาดอสังหาฯ นับจากนี้จะเปลี่ยนแปลงไปจากอดีตอย่างสิ้นเชิง