ที่ดิน‘แพงและแพงมาก’

 ขณะนี้ที่ดินโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เมืองท่องเที่ยว ราคาแพงมาก แพงจนเอาไปทำอะไรไม่คุ้ม”
    ทำไมที่ดินถึงแพงผิดปกติ อาจจะมีหลายสาเหตุ สาเหตุแรก คือ ดีมานด์และซัพพลาย ที่ดินถูกใช้ไปจนเหลือไม่มาก ความต้องการมีมากกว่า ก็แย่งกันใช้ ตามหลักเศรษฐศาสตร์ของมีน้อยราคาก็แพงขึ้น
    สาเหตุที่ 2 ก็คือ มีการกักตุนที่ดินปั่นราคาที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน เอาที่ดินเป็น“สินค้า” ราคาก็ถูกยกระดับสูงขึ้นไปอีก
    สาเหตุที่ 3 ก็คือ มีการคาดหวังในอนาคต อาทิ โครงการของรัฐที่จะมีการสร้าง เช่น รถไฟฟ้า สนามบิน ท่าเรือรวมถึงโครงการเอกชนขนาด MegaProject จากคาดการณ์ก็เร่งให้ราคาแพงสูงขึ้นไปอีก
   สาเหตุที่ 4 ก็คือ นักประเมิน นายหน้า ทั้งที่เป็นมืออาชีพ และมือสมัครเล่นก็เชียร์แขกกันถ้วนหน้า เพื่อราคาที่ถีบสูงขึ้น ตัวเองก็จะได้ผลพลอยได้
    หรือมีสาเหตเฉพาะในบางพื้นที่ทีร่วมกันฮั้วราคาในพื้นที่สำคัญๆ เช่นแหล่งท่องเที่ยว ภูเก็ต สมุย แม้กระทั่งเมืองชายแดน ร่วมกันฮั้วยกระดับราคาก็เป็นไปได้
    ที่ดินแพง ดีหรือไม่ โดยทั่วไปนั้นไม่ดีแน่ เพราะ “ที่ดินเป็นต้นทุนของทุกอย่าง” เรียกว่าเป็น Primary Mode ofProduction ถ้าเป็นที่ดินเกษตรเพาะปลูก ข้าว มัน อ้อย ยาง ฯลฯ จะแพงขึ้น อาหารก็จะแพงขึ้น ถ้าเป็นที่ดินอุตสาหกรรม ก็แน่นอนที่สินค้าทุกตัวก็จะแพง ถ้าเป็นที่ดินการค้าพาณิชย์อยู่ในเมือง ค่าเช่า Office/Shopping แม้คอนโดฯในเมืองก็จะแพงขึ้น
    ส่วนดีก็มีคือ รัฐจะได้ภาษีมากขึ้นทั้งการโอน และการซื้อ-ขาย
    กรณีเกิดขึ้นมาแล้วหลายเมืองในโลก ที่ดินแพงขึ้น จับต้องไม่ได้ การพัฒนาก็จะหยุดชะงัก เมืองใหญ่ เช่นโตเกียว นิวยอร์ก หรือลอนดอน สิงคโปร์ฮ่องกง รัฐก็จะต้องลงมาปรับสมดุลของการใช้ที่ดินให้มีประสิทธิภาพ ออกกฎหมายกำหนดการใช้ที่ดิน อะไรเป็นเกษตร อะไรใช้เพื่ออุตสาหกรรม ก็จะทำให้ราคาที่ดินมีการใช้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น พื้นที่ชานเมืองเขียวลายขาว เป็นพื้นที่เกษตรนํ้าท่วมถึงเอกชนก็ต้องการพัฒนาเปลี่ยนสีเพราะราคาถูก
    วิธีแก้ไขก็ลองดูเมืองจีน ที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นของรัฐ และเอกชนเช่าไปทำธุรกิจ รัฐสามารถจะปรับราคาค่าเช่าตามความเหมาะสมได้ ของเราก็มี เช่นที่ราชพัสดุ ที่ของทางราชการ ถ้าที่ไหนมีการปั่นที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน หลายประเทศก็มีกฎหมายด้านภาษี เช่น“Capital Gain Tax” ถ้าขายได้ราคาสูงกว่าต้นทุนมากๆ ก็เสียภาษี Capital Gainในส่วนต่าง บางแห่งก็สูงร่วม 50-75%คืนส่วนกำไรส่วนต่างให้รัฐ
    หรือรัฐเร่งออกกฎหมายผังเมืองกำหนดการใช้ทั่วประเทศ จะได้รู้ว่าที่ไหนควรใช้ทำอะไร มิใช่ให้นักการเมือง-ธุรกิจเปลี่ยนสีง่ายๆ หรือปรับกฎหมายให้เช่าระยะยาว จาก 30 ปี เป็น 60-90 ปี อย่างประเทศที่เจริญแล้ว นักลงทุนก็จะเช่าระยะยาวแทนการซื้อ ราคาก็ลดลง หรือบางประเทศ เช่น ในยุโรปเหนืออย่างฮอลแลนด์ รัฐบาลท้องถิ่นสกัด “LandBank” ซื้อที่ดินกลับมาเป็นของรัฐ และให้เช่ากับนักลงทุนเหมือนเมืองจีน ก็จะทำให้ราคาที่ดินที่เป็น Major Mode ของการผลิตสมดุลมากขึ้น แทนที่จะปล่อยให้พ่อค้าที่ดิน นักธุรกิจมือยาวสาวได้สาวเอา ท้ายสุดประชาชนส่วนใหญ่ที่เป็นคนผู้มีรายได้น้อย คนชั้นกลางก็ต้องเป็นผู้จ่ายในระยะยาว
    ถึงเวลาหรือยังที่รัฐบาลชุดคสช. จะลงมาดูพื้นฐานการผลิตของชาติ นอกเหนือจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ราคาที่ดินที่แพงขึ้น ต้นทุนโครงการภาครัฐก็จะสูงตาม ขอให้ประชาชนไทยโชคดีครับ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,040  วันที่  2 - 4  เมษายน  พ.ศ. 2558

ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 31 มี.ค. 2558