รื้อโรงแรมดิเอทัส เด็ดดอกไม้...สะเทือนถึงดวงดาว

สะเทือนถึงดวงดาวอย่างไรหรือคือมันเป็นกรณีตัวอย่างที่ชี้ว่ากลไกกฎหมายในประเทศไทยที่ต้องได้รับการปฏิรูปหรือสังคายนาขนานใหญ่ หาไม่ ประเทศไทยของเราก็จะไร้ทางออก อยู่เป็นวัวพันหลักอยู่ร่ำไป!

กรณี “โรงแรมดิเอทัส” ในซอยร่วมฤดีถูกศาลสั่งให้กรุงเทพมหานครรื้อ (ไม่ได้สั่งเจ้าของอาคารรื้อ) กำลังเป็นประเด็นร้อน ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยที่เป็นกลางโดยไม่เป็นนายหน้าหรือไม่พัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเองจึงขอแสดงความเห็นเพื่อช่วยกันคิดหาทางออกเพื่อสังคมบ้าง

ซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตรตลอดซอย

เมื่อเย็นวันพุธที่ 3 ธันวาคม 2557 ผมได้นำเครื่องมือไปวัดขนาดของซอยร่วมฤดีโดยเดินไปมาตลอดซอยก็พบว่าตรงหน้าที่ตั้งโรงแรมซอยมีขนาดกว้าง 10.5 เมตรและคงกว้างราว 10 เมตรตั้งแต่ปากทางถนนเพลินจิตเข้ามาถึงที่ตั้งโรงแรมประมาณ 500 เมตร กรณีนี้ในสมัยก่อนก็ “ผ่าน” ดังจะเห็นได้ว่ามีอาคารขนาดใหญ่พิเศษมากมายอยู่ในซอยนี้อยู่แล้วแต่ในสมัยต่อมาบอกว่าต้องกว้างตามกำหนดตลอดถนนซอยก็เลยกลายเป็นปัญหาขึ้นมา

เมื่อวัดขนาดซอยตรงบริเวณด้านหลังของสถานทูตสหรัฐอเมริกาจะพบว่าบริเวณนั้นขนาดของซอยร่วมฤดีมีความกว้างเพียง 7.5 เมตรเท่านั้น แล้วทำไมทะเบียนซอยของกรุงเทพมหานครจึงเป็น 10 เมตร กรณีนี้หากมาดูระวางประกอบจะพบว่าจริง ๆ แล้วมีการตัดที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ดินเอกชนหักแบ่งมาเป็นถนนเพื่อให้กว้าง 10 เมตร แต่ที่ดินเอกชนบางแปลงคงไม่ยอมเลยคาราคาซังเรื่อยมา และหากสังเกตทางเท้าบริเวณหน้าสถานทูตสหรัฐอเมริกาจะพบว่าทางเท้าแทบหายไปเลย

แล้วเขาสร้างกันได้อย่างไร

กรณีหนึ่งซึ่งเป็นข้อกังขาก็คือแม้จะผิดกฎหมายในฉบับปัจจุบันแต่ทำไมจึงมีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่มากมายหลายอาคารใหญ่กว่าอาคารโรงแรมดิเอทัสเสียอีก ทั้งนี้อาจมีข้ออ้างว่าเขาก่อสร้างมาก่อนจะมีระเบียบใหม่ออกมาซึ่งดูแล้วก็น่าแปลกใจที่ไม่มีใครร้องเรียนหรืออย่างไร อาคารที่ก่อสร้างผิดแบบหรือหมิ่นเหม่จึงเกิดขึ้นอยู่เสมอ ๆ ผมเลยเอารูปมาให้ดูจำนวนมากมายเลย

ยิ่งกว่านั้นยังมีอาคารขนาดยักษ์ที่มีทางออกทางด้านถนนวิทยุอีกหลายอาคารที่มีการระบายการจราจรออกมาทางซอยร่วมฤดีโดยปริมาณการจราจรน่าจะมีมากกว่าของโรงแรมดิเอทัสเสียอีก อาคารเหล่านี้บางแห่งมีความสูงถึง 37 ชั้นสร้างอยู่ติดกับซอยร่วมฤดีเลย แต่อาคารเหล่านี้อาจรอดไปเพราะอ้างได้ว่ามีทางออกถนนวิทยุทั้งที่มีรถเข้าออกซอยร่วมฤดีเป็นจำนวนมาก

ถ้าถามชาวบ้านเมื่อ 50 ปีก่อน

ความจริงไม่ควรสร้างอาคารดิเอทัส! นี่คือคำตอบถ้าถามชาวบ้านเมื่อ 50 ปีก่อนเพราะในย่านนั้นมีแต่บ้านขุนน้ำขุนนางหรือผู้มีอันจะกินมากมายอยู่กันอย่างสงบโดยผมไปพบบ้านหลายหลังที่ยังหลงเหลืออยู่อย่างในรูปที่แสดงนี้ปัจจุบันล้อมรั้วไว้แล้วแสดงว่าคงเพิ่งขายไปเพื่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แต่หากนึกภาพดูว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้วคงมีแต่บ้านแบบนี้ และชาวบ้านก็คงไม่ยินดีหากมีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่

การนี้แสดงให้เห็นว่า ถ้าการผังเมืองไทยให้คนท้องถิ่นมีส่วนร่วมตั้งแต่แรกก็คงไม่มีอาคารขนาดใหญ่รบกวนชาวบ้าน แต่โดยที่กฎหมายไทยอ่อนแอทั้งที่ พ.ร.บ. ผังเมืองของไทยมีมาตั้งแต่ พ.ศ. 2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครกลับมีในปี 2535 หรือ 40 ปีต่อมาจึงทำให้เกิดการก่อสร้างกันตามอำเภอใจ การจัดทำผังเมืองที่ให้กรุงเทพมหานครดำเนินการแทนกรมโยธาธิการและผังเมืองไม่ใช่เป็นการกระจายอำนาจให้ประชาชนได้ตัดสินใจเองเป็นเพียงการเปลี่ยนอำนาจจากหน่วยงานหนึ่งไปอีกหน่วยงานหนึ่งเท่านั้น

กรณีนี้ก็คล้าย ๆ กับที่ดินในซอยต่าง ๆ ของถนนสุขุมวิท ซึ่งแต่เดิมก็เป็นบ้านคหบดีหรือเป็น “BeverlyHills” ในนครลอสแอนเจลิสของสหรัฐอเมริกา แต่โดยที่ผ่านมามีการก่อสร้างกันตามอำเภอใจสถานการณ์ในวันนี้จึงเปลี่ยนไปให้ชาวบ้านในซอยร่วมฤดีหรือในย่านสุขุมวิทลงประชามติว่าต้องการให้มีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่หรือรักษาอาคารเล็ก ๆ ไว้เช่นเดิม ก็เชื่อว่าส่วนใหญ่อาจต้องการการเปลี่ยนแปลงที่จะสามารถก่อสร้างอาคารสูงเพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดินมากกว่าการวางผังเมืองจึงจำเป็นต้องให้คนในท้องถิ่นเป็นผู้ตัดสิน

กรณีที่ถนนซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตร สมมุติว่าหากชาวบ้านบางส่วนยอมถอยร่นเพื่อให้ถนนมีขนาดกว้างขวางขึ้นมีมูลค่าที่ดินมากขึ้นและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายเชื่อว่าชาวบ้านคงมีความยินดี แต่หากถามชาวบ้านเพียงบางส่วนที่ไม่มีความเดือดร้อนและไม่นำพาต่อการเพิ่มมูลค่าเจ้าของที่ดินเหล่านั้นก็อาจอ้างข้อกฎหมายและทำตัวเป็น “จระเข้ขวางคลอง” อยู่ร่ำไป

หลักในการพัฒนาเมือง

บางท่านอาจไม่เห็นด้วยกับการรื้อโรงแรมดิเอทัสด้วยความเสียดายสิ่งก่อสร้างที่เพิ่งสร้างใหม่และมีผู้อื่นสร้างมาก่อนหน้านี้แล้วรวมถึงการเสียโอกาสของงานหรือมีการตกงานของพนักงานโรงแรมซึ่งกรณีนี้คงแล้วแต่มุมมองของแต่ละฝ่ายแต่ประเด็นสำคัญก็คือพื้นที่แห่งนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมืองควรมีการพัฒนาที่เข้มข้นเพื่อไม่ให้เมืองขยายไปในแนวราบออกสู่รอบนอกอย่างไร้ระเบียบและสร้างปัญหาเพิ่มเติมในทางหนึ่งกรุงเทพ มหานครอาจพิจารณาเวนคืนที่ดินโดยให้ผู้ได้ประโยชน์ได้ร่วมรับผิดชอบค่าเวนคืนด้วย

โดยที่เมืองมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วจึงควรมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นระยะ ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่นี้มีรถไฟฟ้าทางด่วน และสาธารณูปโภคอื่น ๆ อย่างเพียบพร้อมการจะจัดไว้เฉพาะเป็นที่อยู่อาศัยจึงถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่าทั้งต่อเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่และการพัฒนาเมืองโดยรวมอีกด้วย

ทางออกที่สมควร

นอกเหนือจากการเวนคืนและการขยายถนนของกรุงเทพมหานครแล้ว ทางออกสำคัญอันหนึ่งก็คือการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างอาคารดิเอทัสที่มีมูลค่าสูงมากนี้อาจจัดเก็บภาษีปีละ 0.5% หรืออย่างในประเทศตะวันตกอาจจัดเก็บถึงปีละ 1-3% ก็จะได้รายได้มหาศาลมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างความเจริญให้กับท้องถิ่นได้เป็นอย่างมากโดยไม่จำเป็นต้องรื้อถอนอาคารแต่อย่างใด

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้เป็นภาษีที่ยิ่งให้ยิ่งได้เพราะนำมาพัฒนาท้องถิ่นโดยตรงแต่บางท่านเกรงว่าภาษีต่าง ๆ อาจถูกข้าราชการการเมืองและข้าราชการประจำโกงไป ข้อนี้ไม่พึงเป็นห่วงเพราะหากมีการกระจายอำนาจให้ท้องถิ่นได้ดูแลอย่างจริงจังการตรวจสอบก็จะมีมากขึ้น เช่นหากมีการเลือกตั้งผู้อำนวยการเขตผู้อำนวยการฝ่ายการศึกษาของเขตซึ่งต่างจากการแต่งตั้งเช่นในปัจจุบันก็จะทำให้มีการใส่ใจการใช้งบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ต้องปฏิรูประบบนิติธรรมไทย

ระบบนิติธรรมไทยและกลไกกฎหมายในประเทศไทยในปัจจุบันมักอาศัยและอ้างอิงกฎหมายในห้วงเวลาที่แตกต่างกันแก้ปัญหาทางหนึ่งก็เป็นการสร้างปัญหาอีกทางหนึ่งไม่สามารถใช้เป็นหลักในพัฒนาประเทศชาติให้เจริญก้าวหน้าได้แถมบางครั้งยังมีการเอารัดเอาเปรียบกันทางกฎหมายผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการกฎหมายก็ไม่เข้าใจหรือเห็นประโยชน์ส่วนรวมเป็นที่ตั้ง

บางครั้งกฎหมายผังเมือง กฎหมายอาคาร กฎหมายการใช้ที่ดินและกฎหมายอื่นก็ขัดกันหาทางออกไม่ได้เสมือน 'ยักลึกติดกึกยักตื้นติดกัก' จึงควรมีการสังคายนาบนพื้นฐานของความเข้าใจการพัฒนาเมืองอย่างมีประสิทธิภาพและคำนึงถึงประโยชน์ของส่วนรวมเป็นที่ตั้ง บุคลากรทางกฎหมายทุกภาคส่วนอาจจะต้องได้รับการสังคายนาก่อนเพื่อนเพื่อนำพาให้สังคมเป็นสุข

ที่มา : เดลินิวส์ วันที่ 8 ธ.ค. 2557