"นุชนารถ" ฉวยจังหวะที่ดิน "พุ่ง" ทำเงิน

งานหลัก “ฉลาม-นุชนารถ รัตนสุวรรณชาติ” คือ นั่งหัวโต๊ะบริหารงาน บมจ.บางกอก เดค-คอน หรือ BKD ธุรกิจที่ลงมือลงแรงบุกเบิกด้วยตนอง ส่วน “งานอดิเรก” ที่ทำมาตั้งแต่สมัยสาวๆ และสามารถสร้าง “กำไรได้ง่ายและรวดเร็ว” กว่างานประจำ คือ“การเก็งกำไรที่ดิน”

“หญิงวัย 47 ปี” เลือกเดินเส้นทางเก็งกำไรที่ดินมาตั้งแต่อายุ 20 ปี สมัยราคาที่ดินบูมๆในยุคที่เมืองไทยมี “พลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ” เป็นนายกรัฐมนตรี ที่ดินแถวจังหวัดนนทบุรี คือ แปลงแรกที่เธอตัดสินใจลงทุน ตามคำชักชวนของเพื่อนๆ ยังไม่ทันโอนที่ดิน เพื่อนต่อสายตรงมาแจ้งข่าวดีว่า “ขายที่ดินได้กำไรแล้ว 3-4 เท่าตัว”

ตื่นเต้นกับกำไรได้ไม่นาน “ฉลาม” ตัดสินใจทุ่มเงินต่อยอดความร่ำรวยทันที ด้วยการนำ เงินไปซื้อที่ดินแถวจังหวัดนนทบุรี ตามติดด้วยการสอยที่ดินในจังหวัดเชียงราย,ภูเก็ต,ตรัง และเขาใหญ่ โดยใช้เงินลงทุนแห่งละ “หลักร้อยล้านบาท” ช่วงแรกของการลงทุนเธอได้“กำไรหลายเท่าตัว” ทำให้ทุกครั้งที่มีเงินเหลือ เธอมักทุ่มน้ำหนักการลงทุนไปในการเก็งกำไรที่ดิน

ปัจจุบัน “นุชนารถ” ครอบครองที่ดินเปล่าหลายแปลงทั้งในต่างจังหวัดและกรุงเทพฯ อาทิ อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา 600-700 ไร่ ต้นทุนหลักแสนบาทต่อไร่ ที่ดินบนถนนกุดคล้า จังหวัดนครราชสีมา 20 ไร่ ซื้อมาหลักแสนบาทต่อไร่ ตอนนี้ราคาขึ้นไปไร่ละ 10 ล้านบาท

ขณะเดียวกันยังมีที่ดินในจังหวัดตรัง 10 ไร่ ซื้อมาไร่ละ 2 ล้านบาท ที่ดินในหาดกะรน จังหวัดภูเก็ต 30 ไร่ ต้นทุนหลักล้านบาทต่อไร่ และที่ดินในจังหวัดเชียงราย 600 ไร่ ต้นทุนไร่ละหลักหมื่นบาท ส่วนที่ดินในกรุงเทพมีแถวรามอินทรา ซอยวัดคู้บอน 10 กว่าไร่ เป็นต้น

“หากขายที่ดินทั้งหมดที่มีอยู่ในมือจะได้เงินกลับมา “หลักพันล้านบาท” “นุชนารถ” เคยบอกเช่นนั้น

“กรุงเทพธุรกิจ Biz Week” ต่อสายตรงถึง “นุชนารถ รัตนสุวรรณชาติ” เพื่ออัพเดทข้อมูลการลงทุนในที่ดิน หลังการเมืองไทยกลับเข้าสู่ภาวะปกติ เธอเล่าว่า หากเปรียบเทียบราคาที่ดินวันนี้กับปี 2556 ยอมรับว่า ราคาแตกต่างกันมาก โดยเฉพาะแปลงที่ติดถนน หรือแนวถนน และแนวรถไฟฟ้า หลังราคาเพิ่มขึ้น “เท่าตัว”

“ที่ดินไม่ติดถนนราคายังสูงขึ้นประมาณ 50 เปอร์เซ็นต์”

เธอ เล่าประสบการณ์ที่เพิ่งเจอมาสดๆร้อนๆว่า เมื่อปี 2556 เคยมีเจ้าของที่ดินแถวราชพฤกษ์มาถามขายในราคาไร่ละ 4 ล้านบาท แต่ตอนนั้นยุ่งเรื่องงานจึงไม่ได้สนใจ แต่เมื่อหลายสัปดาห์ก่อนไปคุยกับเจ้าของที่ดินใหม่อีกรอบ เพราะเห็นที่ดินกำลังจะมีถนน เชื่อหรือไม่!! ราคาพุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 6-8 ล้านบาท ไม่อยากจะเชื่อหูตัวเอง

ล่าสุดบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS มาเจรจาขอซื้อที่ดินกับเราในซอยสยามธานี ถนนรามอินทรา กม.8 จำนวน 13-14 ไร่ ในราคาสูงถึงไร่ละ 7 ล้านบาท ซึ่ง PS ต้องการกว้านซื้อที่ดินบริเวณนั้นมากถึง 30 ไร่ เมื่อก่อนเราเคยพยายามขายที่ดินแปลงนี้ในราคาไร่ละ 5 ล้านบาท แต่ขายไม่ได้ (หัวเราะ) แต่ตอนนี้คนมาแย่งซื้อตรึม

ถามว่าตอนนี้ราคาที่ดินแถวไหนปรับขึ้นสูงสุด เธอวิเคราะห์ว่า น่าจะเป็นตามแนวชายแดน เพราะก่อนหน้านี้ที่ภาวะเศรษฐกิจและการเมืองไม่ปกติ ราคาที่ดินไม่ค่อยสูงเท่าไร แต่เมื่อคสช.ออกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับคมนาคมทำให้ราคาที่ดินแถวนั้นพุ่งขึ้นมากกว่าเท่าตัว ขนาดที่ดินตาบอดบางแปลงที่กำลังจะมีแนวถนน ราคายังสูงถึงไร่ละ 12 ล้านบาท

ส่วนตัวเชื่อว่า จากนี้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ไม่มีทางที่ราคาจะทิ่มหัวลงเหมือนสมัยก่อน อารมณ์แบบนั้นคงไม่มีให้เห็นอีกแล้ว การที่บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยอมซื้อที่ดินบางแห่งสูง 7 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งเป็นการซื้อที่ดินสูงกว่านโยบายที่จะไม่ซื้อที่ดินสูงกว่า 5 ล้านบาทต่อไร่ ทำให้พอคาดเดาได้ว่า ที่ดินติดถนน แนวถนน และแนวรถไฟฟ้า มีแต่ขึ้นกับขึ้น

“ฉลาม” ยอมรับว่า แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงกว่าปีก่อนอย่างมาก แต่เรายังคงยืนยันจะแสวงหาที่ดินสวยๆ เพื่อเก็งกำไรต่อไป เธอพูดด้วยน้ำเสียงมุ่งมั่น กลยุทธ์การลงทุนยังคง เช่นเดิม คือ เน้นซื้อที่ดินติดถนน แนวถนน และแนวรถไฟฟ้า

“พี่ไม่เคยกลัวของแพง ยิ่งราคาแพงเท่าไร ยิ่งขายต่อได้คล่อง แถมได้กำไรงามด้วย”

ถามถึงวิธีการขายที่ดิน เธอบอกว่า ส่วนใหญ่จะซื้อมาครอบครองประมาณ 1-2 ปี เมื่อได้จังหวะจะขายทำกำไรโอกาสจะได้ผลตอบแทนสูงถึง 3-4 เท่า มีแน่นอน จากสถิติการขายที่ดินของตัวเองเคยโกยกำไรจากการขายที่ดินสูงถึง 10 เท่า ส่วนใหญ่เป็นที่ดินตาบอดที่แอบรู้ความลับมาว่า กำลังจะมีถนนตัดผ่าน

ทุกครั้งที่ซื้อที่ดิน มักจะถือไว้จนกว่าจะเริ่มแน่ใจว่า ถนนกำลังจะมาจริงๆ จากนั้นก็จะหาโอกาสขายต่อรับรองได้ “กำไรเพียบ” เพราะเมื่อวันที่มีถนนตัดผ่านที่ดิน คุณจะได้พบกับคำว่า ราคาสะดุ้งแนวถนน (หัวเราะ) ราคาไม่สะดุ้งได้อย่างไร เพราะตอนซื้อมาเป็นที่ดินตาบอดช่างดูไร้ค่าไม่มีใครเหลียวแล แต่พอถนนมา “ความเลอค่า” เกิดขึ้นทันที

รู้ความลับที่ดินตาบอดกำลังจะมีถนนตัดผ่านได้อย่างไร เธอเปิดเผยว่า บังเอิญมีคนสนิทเป็นนายหน้าขายที่ดิน โดยเขาจะสำรวจที่ดินตามสถานที่ต่างๆ เมื่อเขาเห็นที่ดินตรงไหนสวยแล้วกำลังมีถนนตัดผ่าน เขาจะนำที่ดินมาขายต่อเรา

วันนี้เล็งจะซื้อที่ดินแถวไหนบ้าง “นุชนารถ” ยอมรับว่า คงเป็นตามแนวรถไฟฟ้า แม้ราคาจะสูงแต่เราสู้ (หัวเราะ) ปัจจุบันกรุงเทพยังมีที่ดินสวยๆเหลือให้ซื้ออีกเพียบ บางครั้งยังเคยได้ที่ดินในราคาถูก เพราะเจ้าของร้อนเงิน เดี๋ยวนี้ธนาคารไม่รับกู้เงินด้วยการนำที่ดินเปล่ามาเป็นหลักประกันแล้ว แต่จะรับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้วเท่านั้น เขาคงต้องการป้องกันการเก็งกำไร

ล่าสุดมีโอกาสรู้จัก “ชายวัยรุ่นคนหนึ่ง” ทั้งๆที่อายุน้อยมาก แต่เขาเป็นนักเก็งกำไรที่ดินรายใหญ่ ไม่ใหญ่ได้อย่างไรก็เล่นไล่เก็บที่ดินสวยๆมากถึง 200 ไร่ ครั้งหนึ่งเขาเล่าให้ฟังว่า เคยกว้านซื้อที่ดินมากถึง 200 ไร่ ตกราคาไร่ละ 6 ล้านบาท ก่อนจะขายทำกำไรไร่ละ 10 ล้านบาท หลังจากซื้อมาครอบครองได้เพียง 2 ปี

“เพิ่งบอกน้องคนนั้นไปว่า หากมีที่ดินสวยๆอย่าลืมมาชวนพี่”

ผ่านมา 7 เดือน โกยกำไรไปแล้วเท่าไหร่ “นักเก็งกำไรที่ดิน” ยอมเผยความลับว่า ได้กำไรหลายเท่าตัวแล้ว เมื่อ 6-7 ปีก่อน เคยซื้อที่ดินตาบอดแห่งหนึ่งมาราคาไร่ละ 1 ล้านบาท ล่าสุดเพิ่งขายไปไร่ละ 7 ล้านบาท “กำไรเยอะมั้ยละ”

ล่าสุดมีคนติดต่อขอซื้อที่ดินแถวเขาใหญ่จำนวน 25 ไร่ เรามีต้นทุนไร่ละ 300,000 บาท แต่ด้วยความที่รักที่ดินแปลงนี้มากตั้งใจว่าจะเก็บไว้สักพัก คงยังไม่ขายเร็วๆนี้ แม้เจ้าของที่ดินแปลงข้างๆจะมาเล่าให้ฟังว่า มีคนมาขอซื้อที่ดินของเขาสูงถึงไร่ละ 12 ล้านบาทก็ตาม

“ปัจจุบันพี่มีที่ดินในเขาใหญ่ประมาณ 600 ไร่ ใช้เวลาสะสมนาน 5-6 ปี”

แม้ที่ผ่านมาจะขายที่ดินได้กำไรมากมาย แต่ก็มีบางแห่งที่ตัดสินใจซื้อผิด เรียกว่าประเมินความสวยและมูลค่าคลาดเคลื่อน ยกตัวเอย่าง เมื่อไม่นานมานี้ได้ขายที่ดินแถวบางบัวทอง - สุพรรณบุรี หลักกม.50 จำนวน 20 ไร่ ในราคาเท่าทุน ซึ่งที่ดินแปลงนี้ถือมานานกว่า 10 ปีแล้ว ที่ผ่านมาพยายามหาคนซื้อมาตลอด แต่ขายไม่ได้ราคา วันที่ตัดสินใจซื้อ เพราะคิดว่าจะขายต่อได้กำไรดีๆ แต่สุดท้ายราคาไม่เป็นไปตามใจคิด คนที่มาซื้อต่อเขาน่าจะนำที่ดินไปสร้างเป็นโรงงานอุตสาหกรรม

เธอ ย้ำทิ้งท้ายว่า ทุกวันนี้ยังคงชื่นชอบการเก็งกำไรที่ดินมากที่สุด เพราะให้ผลตอบแทน ดีกว่านำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ตลาดหุ้นที่ว่า “กำไรงาม” ในบางครั้งยังสู้ผลตอบแทนจากการเก็งกำไรที่ดินไม่ได้เลย ที่ผ่านมาพยายามจะขายที่ดินแปลงโน้นมาซื้อแปลงนี้ตลอด เพราะไม่อยากนำเงินสดไปฝากแบงก์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำแค่ 2 เปอร์เซ็นต์กว่า

ปัจจุบันให้น้ำหนักการลงทุนในที่ดินประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์ ที่เหลืออีก 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นการลงทุนในตลาดหุ้น และตั๋วแลกเงิน ล่าสุดเพิ่งซื้อตั๋วแลกเงินของบมจ.ทรู คอร์ปอเรชั่น หรือ TRUE หลังเห็นว่า ให้ดอกเบี้ย 4 เปอร์เซ็นต์ ซื้อตั๋วแลกเงินบริษัทเอกชนดังๆยังคุ้มกว่านำเงินไปฝากแบงก์อีก

หุ้น BKD 3 บาท “ถูกเกิ๊น”

“นุชนารถ รัตนสุวรรณชาติ” ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.บางกอก เดค-คอน เล่าเรื่องธุรกิจของ BKD ฉบับย่อให้ฟังว่า ตั้งแต่บ้านเมืองกลับเข้าสู่ภาวะปกติ เริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง โดยเฉพาะกำลังซื้อของลูกค้าที่เริ่มกลับมาเดินหน้าเหมือนเคย

ฉะนั้นบริษัทอาจปรับเป้าหมายรายได้ในปี 2557 จากระดับ 1,000 ล้านบาท เป็นประมาณ 1,500 ล้านบาท หากผลการเจรจางานกับลูกค้ารายหนึ่งประสบความสำเร็จ ฉะนั้นหากไม่มีอะไรผิดพลาดภายในเดือนส.ค.นี้ คงได้เห็นเราปรับเป้าหมายผลประกอบการ

“ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ หรือ Backlog ประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยจะรับรู้ในปีนี้ประมาณ 1,000 ล้านบาท ที่เหลือข้ามไปรับรู้ในปี 2558”

ถามว่า วันนี้ราคาหุ้น BKD ซื้อขายบนพื้นฐานแล้วหรือยัง เธอพูดในฐานะคนทำงานว่า วันนี้ราคาหุ้นวิ่งอยู่ประมาณ 3 บาท หากมองถึงการเติบโตของบริษัท หลังมีงานรอรับรู้รายได้หลักพันล้านบาท ราคาเหมาะสมของหุ้น BKD ในปี 2557 ควรอยู่ระดับ 4 บาท “ฉลาม” วิเคราะห์ในฐานะคนทำงาน

แต่หากพิจารณาจากงานที่เรากำลังจะเข้าประมูล และคาดว่าจะชนะมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งอาจทำให้รายได้ในปี 2558 ขยายตัวแบบก้าวกระโดด ราคาเหมาะสมในปีหน้าควรยืนระดับ 5-6 บาท เธอมีความเห็นสอดคล้องกับนักวิเคราะห์

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 5 ส.ค. 2557