ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยแก้ไขปัญหาภาษีการถือครองทรัพย์สินปัจจุบันได้อย่างไร ตอน2

การแก้ไขปัญหาฐานภาษี โดยที่ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บจากมูลค่าของที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น ซึ่งเป็นมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดที่ผู้เสียภาษีถือครองอยู่โดยประเมินตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดที่เป็น

ปัจจุบันและหัก ค่ารุงรักษาสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดดังกล่าว ทำให้มีความเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษี ซึ่งเป็นการแก้ไขปัญหาฐานภาษีที่จัดเก็บอยู่ในปัจจุบัน ดังนี้

        (1) การแก้ไขปัญหาการใช้ดุลยพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่ในการประเมินค่ารายปีหรือค่าเช่าต่อปีกรณีหาค่าเช่าไม่ได้เนื่องจากเจ้าของดำเนินกิจการเองตามมาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 และหลักเกณฑ์การประเมินค่ารายปีของทรัพย์สินที่รัฐมนตรีว่าการระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนด โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษา ดังนี้

        (1.1) มาตรา 8 ให้ผู้รับประเมินชำระภาษีปีละครั้งตามค่ารายปีของทรัพย์สิน คือ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นกับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนั้น ในอัตราร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ “ค่ารายปี” หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในกรณีที่ทรัพย์สินให้เช่า ให้ถือว่าค่าเช่านั้นคือค่ารายปี แต่ถ้าเป็นกรณีที่มีเหตุอันสมควรที่ทำให้ พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรที่จะให้เช่าได้ หรือเป็นกรณีที่หาค่าเช่าไม่ได้เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินดำเนินกิจการเองหรือด้วยเหตุประการอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจประเมินค่ารายปี โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดโดยประกาศในราชกิจจานุเบกษา 
        (1.2) รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยออกประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินค่ารายปีของทรัพย์สินไว้ว่า การประเมินค่ารายปีทรัพย์สินที่ให้เช่า และมีเหตุสมควรที่ทำให้พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรที่จะให้เช่าได้ หรือเป็นกรณีหาค่าเช่าไม่ได้เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินดำเนินกิจการเอง หรือด้วยเหตุประการอื่นให้พนักงานเจ้าหน้าที่ประเมินค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าที่มีลักษณะของทรัพย์สินขนาดพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยบริหารราชการท้องถิ่นนั้น ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องใช้ดุลยพินิจในการประเมินค่าเช่าที่สมควรให้เช่าได้ ซึ่งในกรณีของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดที่กำหนดราคาโดยคณะอนุกรรมการประจำจังหวัดและผู้ว่าราชการจังหวัดได้ประกาศให้ใช้ราคาดังกล่าวในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
        (2) แก้ไขปัญหาฐานค่ารายปีหรือค่าเช่าต่อปีในการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินซึ่งฐานภาษีดังกล่าวมีความซ้ำซ้อนกับการจัดเก็บภาษีเงินได้จากรายได้ค่าเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประมวลรัษฎากรโดยใช้ฐานบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
        (3) แก้ไขปัญหาการใช้ฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 – 2524 กล่าวคือ 

        (3.1) จากการศึกษาการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินโดยการสุ่มตัวอย่างที่ดินที่เก็บภาษีในกรุงเทพมหานคร 9 เขต และทำการเปรียบเทียบราคาปานกลางของที่ดิน ปี 2521 – 2524 กับราคาประเมิน ทุนทรัพย์ที่ดินปี 2547 – 2550 พบว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินปี 2547 – 2550 เพิ่มขึ้นจากราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 – 2524 เป็นจำนวนตั้งแต่ 4 เท่า ถึง 4,137 เท่า ดังนี้

        (1) เขตพระนคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่า ถึง 19 เท่า

        (2) เขตราชเทวี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8 เท่าถึง 30 เท่า

        (3) เขตลาดพร้าว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4 เท่าถึง 81 เท่า

        (4) เขตยานนาวา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8 เท่าถึง 93 เท่า

        (5) เขตตลิ่งชัน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14 เท่าถึง 213 เท่า

        (6) เขตภาษีเจริญ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 28 เท่าถึง 215 เท่า

        (7) เขตมีนบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12 เท่าถึง 432 เท่า

        (8) เขตหนองจอก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 42 เท่าถึง 259 เท่า

        (9) เขตบางขุนเทียน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 82 เท่าถึง 4,137 เท่า

        (3.2) จากการศึกษาการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินโดยการสุ่มตัวอย่างที่ดินที่จัดเก็บภาษีในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ในจังหวัดอื่นจำนวน 16 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และทำการเปรียบเทียบราคาปานกลางของที่ดิน ปี 2521 – 2524 กับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินปี 2547 – 2550 พบว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินปี 2547 – 2550 เพิ่มขึ้นจากราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 – 2524 เป็นจำนวนตั้งแต่ 1 เท่า ถึง 3,999 เท่า ดังนี้

        (1) จังหวัดลำปาง เทศบาลนครลำปาง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าถึง 283 เท่า

        (2) จังหวัดลำปาง อบต.วังเหนือ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 1 เท่าถึง 4 เท่า

        (3) จังหวัดเชียงใหม่ เทศบาลนครเชียงใหม่ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 18 เท่าถึง 999 เท่า

        (4) จังหวัดเชียงใหม่ เทศบาลตำบลเวียงฝาง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 21 เท่าถึง 24 เท่า

        (5) จังหวัดนครราชสีมา เทศบาลเมืองบัวใหญ่ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 1 เท่าถึง 499 เท่า

        (6) จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เทศบาลตำบลท่าเรือ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7 เท่าถึง 399 เท่า

        (7) จังหวัดนครปฐม เทศบาลนครนครปฐม ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2 เท่าถึง 2,416 เท่า

        (8) จังหวัดปทุมธานี เทศบาลเมืองปทุมธานี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 37 เท่าถึง 499 เท่า

        (9) จังหวัดสมุทรสาคร อบต. สมุทรสาคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 19 เท่าถึง 599 เท่า

        (10) จังหวัดชลบุรี เทศบาลเมืองศรีราชา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6 เท่าถึง 70 เท่า

        (11) จังหวัดชลบุรี เทศบาลเมืองชลบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7 เท่าถึง 68 เท่า

        (12) จังหวัดชลบุรี เทศบาลตำบลแหลมฉบัง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16 เท่าถึง 499 เท่า

        (13) จังหวัดระยอง เทศบาลนครระยอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 32 เท่าถึง 3,999 เท่า

        (14) จังหวัดสงขลา เทศบาลนครหาดใหญ่ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าถึง 319 เท่า

        (15) จังหวัดสุราษฎร์ธานี เทศบาลเมืองท่าข้าม ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 199 เท่าถึง 401 เท่า

        (16) จังหวัดภูเก็ต เทศบาลนครภูเก็ต ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2 เท่าถึง 1,362 เท่า

จากข้อมูลการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินดังกล่าวข้างต้นจะเห็นว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินปี 2547 – 2550 ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นจากราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 – 2524 เป็นอันมาก ดังนั้น การใช้ฐานราคาปานกลางของที่ดินปี 2521 – 2524 จัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ปัจจุบันจึงทำให้
ไม่เป็นธรรมระหว่างผู้เสียภาษีระหว่างที่ดินที่พัฒนาแล้วกับที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา ทำให้ อปท. จัดเก็บภาษีได้น้อย เนื่องจากราคาปานกลางของที่ดินต่ำและทำให้สามารถถือครองที่ดินจำนวนมากเพื่อการเก็งกำไร ซึ่งในกรณีของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นจัดเก็บภาษีตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดที่เป็นปัจจุบันโดยมีมูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดแตกต่างกันตามทำเลที่ตั้งของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดดังกล่าวทำให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษีด้วยกันเอง เช่น จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งลูกสร้าง ปี 2555 ก็จะใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดปี 2555 – 2558 ในการประเมินภาษี ถ้าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ริมถนนใหญ่ก็จะมีราคาประเมินทุนทรัพย์สูงกว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างห่างจากริมถนนใหญ่ดังกล่าวลึกเข้าไปในซอย
        (4) แก้ไขปัญหาการประเมินภาษีจากฐานทรัพย์สินที่ถือครองเพียงบางส่วน โดยกรณีภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บจากฐานราคาปานกลางของที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยและราคาปานกลางของที่ดินที่เป็นโรงเรือนปิดว่างโดยมิได้จัดเก็บภาษีจากโรงเรือนที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือโรงเรือนปิดว่าง ส่วนภาษีโรงเรือนและที่ดินเก็บภาษีเฉพาะพื้นที่โรงเรือนให้เช่า เช่น ตึกแถว 4 ชั้นให้เช่าเฉพาะชั้นล่างส่วนอีก 3 ชั้นปิดว่างจะเสียภาษี
เฉพาะชั้นล่าง ส่วนชั้นที่ 2-4 ไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ทำให้ฐานภาษีแคบและเป็นการประเมินภาษีที่ไม่ครบถ้วนตามมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่ถือครองอยู่ ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษีที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ติดกันและใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเพื่อประกอบการค้าต้องเสียภาษีจากค่ารายปีทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ซึ่งในกรณีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประเมินภาษีเป็นมูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น
        (5) แก้ไขปัญหาช่องว่างของกฎหมายซึ่งปัจจุบันทำให้ไม่สามารถจัดเก็บภาษีห้องชุดอยู่อาศัย
ในอาคารชุดในกรณีซึ่งห้องชุดชั้นล่างทำการค้าเป็นผลทำให้ห้องชุดอยู่อาศัยซึ่งเรียงซ้อนกันหลาย ๆ ชั้นตั้งแต่ชั้นที่ 2 เป็นต้นไปไม่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ เนื่องจากมาตรา 8 (8) แห่งพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ.2508 กำหนดให้ยกเว้นภาษีบำรุงท้องที่สำหรับที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินอยู่แล้ว ซึ่งในกรณีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถจัดเก็บภาษีจากห้องชุดทุกห้องในอาคารชุดตามราคาประเมินมูลค่าห้องชุดแต่ละชั้นเป็นราคาต่อตารางเมตร โดยคำนวณจากพื้นที่ห้องชุดตามใบกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามราคาประเมินห้องชุดต่อตารางเมตรในชั้นที่ห้องชุดนั้นตั้งอยู่
        2.5 อัตราภาษี ร่างกฎหมายใหม่ได้กำหนดอัตราภาษีทั้งหมด 3 อัตรา คือ

1. (1)อัตราภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วไปไม่เกินร้อยละ 0.5 ของฐานภาษี
2. (2)ที่อยู่อาศัยของตนโดยไม่ประกอบเชิงพาณิชย์ไม่เกินร้อยละ 0.1 ของฐานภาษี
3. (3)ประกอบเกษตรกรรมไม่เกินร้อยละ 0.05 ของฐานภาษี 

ตามกฎหมายให้คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิจารณากำหนดอัตราภาษีดังกล่าวในทุกรอบระยะเวลา 4 ปี โดยพิจารณาจากข้อมูลภาษีที่รับชำระ มูลค่าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดของผู้เสียภาษีทุกรายที่คณะอนุกรรมการจัดทำข้อมูลการจัดเก็บภาษีประจำจังหวัด หรือคณะอนุกรรมการจัดทำข้อมูลการจัดเก็บภาษีประจำกรุงเทพมหานคร แล้วแต่กรณี ได้รวบรวมข้อมูลดังกล่าวจาก อปท. ภายในจังหวัด และให้คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีฯ มีอำนาจเสนอแนะการลดอัตราภาษีสำหรับทรัพย์สินบางประเภทซึ่งตราเป็นพระราชกฤษฎีกาในกรณี อปท. ใดมีเหตุผลและความจำเป็นในการพัฒนาท้องถิ่นของตนให้ อปท. นั้น มีอำนาจออกข้อบัญญัติกำหนดอัตราภาษีเพิ่มขึ้นจากอัตราภาษีที่คณะกรรมการฯ ได้กำหนดไว้ แต่ต้องไม่เกินอัตราภาษีตามที่กำหนดข้างต้นในกรณีที่ดินที่ต้องเสียภาษีเป็นที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน ใน 3 ปีแรก ให้เสียภาษีไม่ต่ำกว่าอัตราภาษีทั่วไปที่คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้กำหนดไว้ แต่ไม่เกินร้อยละ 0.5 ของฐานภาษี ตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา และหากยังมิได้ทำประโยชน์อีกให้เสียเพิ่มขึ้นอีก 1 เท่าในทุก 3 ปี แต่ไม่เกินร้อยละ 2 ของฐานภาษี ทั้งนี้ คณะกรรมการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถกำหนดอัตราภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าเพดานอัตราภาษีดังกล่าวข้างต้นได้
- อัตราภาษีตามร่างกฎหมายใหม่ดังกล่าว เป็นอัตราภาษีที่ได้กำหนดไว้ใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่จัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475 และภาษีบำรุงท้องที่ตามพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ที่จัดเก็บอยู่ในปัจจุบันเมื่อคำนวณบนฐานราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 

 โดย  กรกัญญา  เตชะรุ่งนิรันดร์ 

สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

http://www.fpo.go.th/land_tax/article.html