ทำไมอสังหาฯ ไม่สร้างบ้านคนจน

คอลัมน์สามัญสำนึก โดย เมตตา ทับทิม

วินาทีนี้ฟันธงรัฐบาล คสช.หิวผลงาน แต่นโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยย่ำอยู่กับที่ ทำไมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่สนใจลงทุนสร้างบ้าน-คอนโดฯขายคนจน

วันนี้ เรามาไขความลับจักรวาลในเรื่องนี้กันเถอะ

โฟกัส ภาครัฐ มีการคลอดเกณฑ์ว่า โครงการจัดสรรที่จะร่วมพัฒนา มี 2 แบบ 1.คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 5 แสน พื้นที่ใช้สอย 22 ตร.ม. ทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 7 แสน พื้นที่ใช้สอย 70 ตร.ม. เงื่อนไขสร้างบนที่ดินของรัฐ

กับ 2.เอกชนสร้างเองบนที่ดินตัวเอง คอนโดฯไม่เกิน 7 แสน ทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 9 แสน

ในฐานะสื่อมวลชนคนหนึ่งที่เชียร์นโยบายบ้านประชารัฐสุดใจขาดดิ้น ทำการบ้านสอบถามจากกูรูนักพัฒนาที่ดินรายหนึ่ง ได้รับคำอธิบายมาว่า การลงทุนทำบ้านจัดสรรสักโครงการต้องคำนึงถึงต้นทุนเสมอ ก็เลยถือโอกาสถอดสูตรลงทุนให้ฟังเป็นวิทยาทาน

กรณีตัวอย่าง โครงการทาวน์เฮาส์ เอกชนต้องทำบนข้อจำกัดด้านกฎหมายจัดสรรที่กำหนดชัดเจน พื้นที่ต้องเริ่มต้นบนที่ดิน 16 ตร.ว. ตัวบ้านขนาดกว้าง-ยาวเท่ากับอาคารพาณิชย์ คือ 4 เมตร X 16 เมตร สมมุติว่าทำตัวบ้านขนาด 80 ตร.ม.ก็แล้วกัน

ปราการด่านแรกคือ "ผังเมือง" จะ ทำที่อยู่อาศัยต้องสีเหลือง ปัจจุบันสีเหลืองมีตั้ง "3 ย" แบ่งเป็น ย 1-ทำบ้านหลังละ 100 วาขึ้นไป, ย 2-บ้านหลังละ 50 วา ต้อง ย 3-จึงจะทำทาวน์เฮาส์ได้

เมื่อหาที่ดินสีเหลือง ย 3 ได้แล้ว ต้นทุนพัฒนามีดังนี้ เริ่มต้น "ที่ดิน" ถ้าไร่ละ 4 ล้านบาทหรือวาละ 1 หมื่นบาท, "ค่าพัฒนา" ถมดิน ไฟฟ้า ประปา ท่อระบายน้ำ สวน ตกวาละ 5 พันบาท ตอนนี้เราได้ต้นทุน 15,000 บาท

หารด้วย 0.6-0.65 เขาเรียกว่าค่า Usable Area อธิบายง่าย ๆ ที่ดิน 100% หักกฎหมายควบคุมให้ทำพื้นที่ส่วนกลางจิปาถะ 38-40% จะเหลือพื้นที่ขายจริง ๆ 60% เมื่อนำ 15,000 มาหารด้วย 0.6 จะเท่ากับ 25,000 บาท กลายเป็นต้นทุนที่ดิน+ค่าพัฒนา+พื้นที่ขายต่อตารางวา

จากนั้นนำมาคูณ 16 ตร.ว. (ตาม กม.จัดสรร) 25,000 X 16 = 4 แสนเป๊ะ 

มาดูต้นทุนตัวบ้าน พื้นที่ใช้สอย 80 ตร.ม. เขาท้าพิสูจน์ว่ากดต้นทุนยังไงไม่หนี ตร.ม.ละ 7 พันบาท ในที่นี้คำนวณให้ต้นทุนถูก ๆ ตร.ม.ละ 6 พันบาท เท่ากับ 80 X 6,000 = 4.8 แสน

นำต้นทุนที่ดิน+สร้างตัวบ้าน 4 + 4.8 = 8.8 แสน พักไว้ก่อน

ยัง เหลือต้นทุนรายการสุดท้าย เป็นค่าภาษี ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายดำเนินการ สูตรปกติของนักอสังหาฯจะคูณ 1.4-1.5 เอาเป็นว่าคำนวณต่ำ ๆ แค่ 1.35 ก็แล้วกัน ใครมีเครื่องคิดเลขกดคำนวณตามไปด้วยกันจะได้ตัวเลข 8.8 แสน X 1.35 = 1.188 ล้านบาท

แล้วถ้าเป็นที่ดินราชพัสดุล่ะ สมมุติรัฐใจดีให้เปล่า ๆ ไม่มีต้นทุน เปลี่ยนจากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเช่าระยะยาว 30-50 ปีก็ว่าไป พบว่า ค่าพัฒนาวาละ 5 พัน X Usable Area 0.6 = 3 พัน กลายเป็นค่าพัฒนา+พื้นที่ขาย 5 + 3= วาละ 8 พันบาท

นำ มาคูณด้วยพื้นที่เริ่มต้น 16 วา (8 พัน x 16 = 1.28 แสน) บวกค่าสร้างตัวบ้าน 80 ตร.ม. หลังละ 4.8 แสน จะได้ต้นทุน 6.08 แสน คูณภาษี ดอกเบี้ย ค่าดำเนินการอีก 1.35 ตัวเลขกลม ๆ 8.2 แสนบาท (ขนาดที่ดินฟรีนะเนี่ย)

เงื่อนไขนี้เอกชนเขาเกี่ยงว่า มีความเสี่ยง ต้นทุนที่ดินถูกก็จริง แต่เสี่ยงในเรื่องทำเล กับเรื่องการหาสินเชื่อ เพราะที่ดินเช่าทางสถาบันการเงินไม่ให้ราคาในกรณีจะนำไปเป็นหลักประกันเงินกู้ 

ในขณะที่หากจะทำบนที่ดินเอกชนราคาต้องกดให้ต่ำกว่าวาละ 1 หมื่นบาท อยู่แถว ๆ วาละ 6-7 พันกำลังดี

ต้องสรุปแล้ว ถ้าหากรัฐบาลรู้เขารู้เราแบบนี้ บ้านคนจนจะไปต่อยังไง เว้ากันมาซื่อ ๆ ได้เลยค่ะ

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 11 ก.พ. 2559